和单位动迁，成本预测准确性较差。

故而成本预测基本上根据上海市目前般行情，但加大不可预见费比例。

成本预测土地成本含动迁费用和土地出让金合同动迁费用按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥部签订房屋拆迁合同书及补充协议，本项目全部动迁费用为万元不含胶带股份范围内拆迁实际动迁情况按照三九科技于董介绍，预计本项目动迁费用达到万元左右按照市场行情估计动迁费用从市场行情结合现场留下居民住宅情况估计新工房户万元户万元，新里户万元户万元，个体工商户营业补偿户万元户万元，其他非居住房屋补偿费万元合同数，代理经租万元合同数，拆除范围内环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁成本控制力出资继续开发，以吸引新股东进入方式合作，但新股东最多可持有股权。

二市场分析虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江苏州河，与浦东新区黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。

面积平方公里，下辖乍浦路嘉兴路欧阳路四川北路新港路广中路提篮桥曲阳路凉城新村街道和江湾镇，至年底，户籍人口约万。

虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元至世纪。

原分属上海宝山两县解放后，又被划分为虹口区北四川路区提篮桥区直至年月三区最终正式合并，形成现境。

虹口是集中央商务区和中心商业区为体中心城区，曾任上海市市长朱镕基总理称誉虹口区为风水宝地。

区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。

虹口区目前都市型工业形成了以箱包业为主，服装食品金银饰品印刷等行业共同发展格局。

四川北路商业街是是条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为体综合性消费商业街。

在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。

吴淞路四平路外贸商务金融功能显现，沿街已形成外贸商务金融功能带和上海城市景观线。

商贸业态虹口商贸业历史悠久，素来为上海商贸大区之。

商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化多元化大众化特色声名远播。

市级商业街四川北路是上海市著名商业街之，在全市商业中占有重要地位，享有良好声誉。

商业街商业文化设施齐全，综合消费功能完善，是条集购物贸易旅游休闲文化娱乐为体综合性消费商业街。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名市级商业街之，全长公里，商业设施规模将达到万平方米，与南京路淮海路共同构成上海中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市核心圈商比较窄目前价值应高于嘉和大厦民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积平方米左右，价格元平方米简评多伦路是上海保护文化旧里，比较有文化气氛，但出行环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。

商铺荣欣大厦，四川北路多伦路路口，楼是商铺，楼租金元天，售价元平方米位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足根据现场报价，最高价是元平方米，估计均价在元平方米左右本项目业态定位嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。

其办公楼定位于全装修办公和酒店式公寓，层裙房为商场，定位是合理。

本项目价格定位通过对竞争项目目前市场价格分析，我们认为，嘉和大厦目前定位于办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅价值住宅价格在元平方米，与现有两幢酒店式公寓售价基本持平元平方米，商铺目前售价略低于四川北路价格四川北路北端元平方米。

据此，我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟商业生活虹口足球场交通枢纽，其办公和酒店式公寓，目前售价保守估计在元平方米，有达到元平方米可能视房地产市场趋势而定商铺价格目前保守估计在元平米左右，随着交通枢纽完成商业街延伸，价值会有大幅提升。

三项目可行方案本合作项目可行方案为方案收购上海家合置业有限公司股权，股东数至少三家，保证我建筑工程施工许可证，土地证在动迁结束后以邀请招标形式获得动迁进展目前在基地里面有户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工有动迁居民未搬合作方式由于