下表分期开发时间业态第期住宅万平米公寓万平米先租后售写字楼万平米商品写字楼万平米定向开发或转让土地万平米第二期住宅万平米大元平米，土地总价款达到亿元含拆迁补偿费时，项目总投资达到亿，投资利润率达到，销售利润率，内部收益率，自有资金按照即亿元考虑时，财务费用将达到亿元。

如果项目销售对象受到限制，即只能销售给从事软件和服务外包企业，那么将不能以正常市场价格公开销售，我们必须降低售价，当住宅商业售价保持正常市场价格不变，写字楼价格下浮，即每平米售价元时，达到投资收益率最高土地报价为亿元含拆迁补偿费。

总来看，项目住宅部分风险较小，盈利水平较高写字楼部分存在较大政策风险和市场消化风险商业酒店风险适中。

在这种情况下，我们可以采用市场销售租赁和转让代建等方式降低写字楼市场消化风险。

因此，综合各方面情况，若能确保不将集团总部迁入南京市而不会导致竞买无效情况下，我们认为本项目将是个较大投资机会，建议积极获取，并建议将该项目最高报价控制在亿元之间。

起价为亿元，加上预计亿元拆迁成本，则尚可有亿元加价空间。

第部分南京市概述南京概况南京作为长三角经济区核心城市之近几年经济保持了持续快速发展趋势。

目前南京是中国重要综合性工业生产基地。

南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。

南京是华东地区重要交通通讯枢纽。

是全国四大科研教育中心城市之，全国重要高教科研基地，拥有批国内流高校和科研机构。

被国家个部委列为中国投资硬环境四十优城市之。

南京市现辖个区县。

其中城区个郊区个县个。

全市共有个街道办事处个镇个社区居委会个村委会。

全市共有人口人，其中市区人城区人郊区人，县人。

未来南京城市发展目标是充满经济活力城市长江下游现代化中心城市二富有文化特色城市国际影响较大历史文化名城三人居环境优良城市人与自然和谐共生城市主城功能布局特征主城布局以河育中心，建设城市副中心，并带动片区整体建设，南段主要安排高档住宅用地，是河西地区未来发展主要方向。

河西新城区建设，将按照体两翼工作思路，以中部地区开发建设为重点，以北部地区环境综合整治和南部地区分区规划为基础，全面实施新城区开发建设。

在南京市委市政府疏散三集中和城三区战略指导下。

河西新区已成为未来年主城建设重点地区。

河西大发展有利因素是有高标准规划蓝图，根据南京市城市总体规划，未来南京市是由主城仙西江北江宁三个新市区若干个外围新城组成都市发展地区。

主城由明城墙围合老城和城北城南城东及河西五个规划单元组成。

在此框架下，南京市委常委会已经正式通过了河西新城区建设计划，将用到年时间，把新秦淮河以北外秦淮河和凤台南路以西长江以东平方公里范围，建成个现代文明和滨江特色交相辉映现代化新城区。

河西新城区不仅是以文化体育商务功能为主城市副中心，还是居住与就业兼顾中高档居住区，以滨江风貌为特色城市休闲游览区。

二是有十运会强力促进河西作为十运会主要场馆，江苏省及南京市投巨资在河西建设现代化体育场馆。

体育盛会举办与运动场馆建设对河西房地产有着不可估量影响。

政府大量基础设施及场馆建设就使河西房地产升值有了充足理由。

可以说十运会举行使河西规划远景有了阶段保障，促进河西规划蓝图提前实现。

三是有优越位置交通优势与亚东江宁相比，河西距离以新街口为中心老城区距离近了不少，并且有多条公路交通干线连接，还将陆续有三条地铁线进入。

离中心城区较近位置优势和将来便捷交通优势使得河西新区完全能够发挥城市副中心功能，成为现代化新南京标志区域。

南京国际服务外包产业园介绍本项目所在地属于鼓楼区重点打造国际服务外包产业基地，原名江东软件城是南京建设软件名城重点工程。

总占地亩，建筑面积万平方米，规划将整个园区分割成信息技术外包总论。

目前南京是中国重要综合性工业生产基地。

南京电子化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业技术规模居国内领先地位，家用电器业建材工业也都具有较大规模。

南京是华东地区重要