彭蜀龙成青四条走廊为核心统筹城乡发展动力区，加快推进新型城镇化建设，最终形成多中心组团式网络化城乡空间格局。

图新都总体功能布局完善城镇体系建设按照新型城乡空间格局，建设由城市重点发展区重点镇般镇和新型社区构成四级城镇体系。

新都街道作为北部新城城市重点发展区，十二五期间将按照现代田园城市标准，推进新城建设和旧城改造加快和益分析投资费用估算调整表附表经济费用效益分析经营费用估算调整表附表项目直接效益估算调整表附表项目投资经济费用效益流量表附图总平面布置图效果图单体平面剖面图附件用地情况周边土地增值。

新都客运枢纽站工程可行性研究报告第页第十五章风险分析风险因素识别市场风险公路交通是新都区目前最主要运输方式，客运和货运运输基本采用公路运输。

随着川陕干道成彭路货运大道第二绕城成绵复线等干线道路建设，成绵乐城际列车年通车，与周边地区交通网络日渐完善，城乡人员往来和物质文化交流将更加频繁，由此也将带来个客运量大幅增长过程。

因此，从整个国民经济发展状况看，项目具有良好市场需求环境。

从项目本身看，新都客运枢纽站是按照工资福利测算表附表固定资产折旧及无形和递延资产摊销估算表附表营业收入与销售税金及附加估算表附表总成本费用估算表附表固定资产借款还本付息表附表财务计划现金流量表附表利润及利润分配表附表项目建设投资现金流量表附表财务指标汇总表附表经济费用效益分析投资费用估算调整表附表经济费用效益分析经营费用估算调整表附表项目直接效益估算调整表附表项目投资经济费用效益流量表附图总平面布置图效果图单体平面剖面图附件用地情况说明选址意见书建设用地规划许可证第页第章总论项目概况项目名称新都客运枢纽站工程项目业主四川省新都交通发展公司项目性质新建项目建设地点拟建新都客运枢纽站位于成都市新都区新都镇绕城路东侧泗义村万和村，项目地处新都中心城区东南部，东靠成绵乐高速成绵高速公路西临绕城路南临南二路北接电子路。

本项目用地为不规则梯形，项目总用地面积亩，净用地面积平方米。

成都市新都区国土资源局为本项目出具了情况说明，项目拟建地块在成都市新都区土地利用总体规划年图上般农田亩，集体建设用地亩，果园亩。

站场建设标准第页设计生产能力表新都客枢纽站设计年度站内作业量指标表年发送能力万人年日发送能力人次日日发班次班次日发车位最高聚集人数人汽车发车位个公交车发车位个公交车班线公交车班线测算值实际值测算值实际值公交车班车站级标准根据汽车客运站级别划分和建设要求和本项目设计年度平均日旅客发送量预测结果，新都客运枢纽站按级车站标准设计。

项目建设内容及规模新都客运枢纽站按级汽车客运站设计，设计日发车班次班，日均发送旅客量万人次。

设公交车发车位个汽车发车位个，驻站公交车辆，客车辆。

公交车发往新都城区各乡镇及成都市区，长途车发往成都其他区市县及成都周边地区。

项目总用地面积亩，净用地面积，总建筑面积，其中地上建筑面积，地下建筑面积。

建设内容包括栋客运接。

在重大交通设施整合规划中，成都市空间战略规划要求将北编组站及青白江新都铁路货运站及青龙场公路主枢纽货运站有机结合，形成成都市最大综合物流园区。

成都市空间战略规划实施时序中对新都区要求第页成都市都市区近中期城市建设重点主要集中在北面新都组团，在新都建设北部物流中心，建设中心城与各组团之间生态隔离绿地。

成都市对新都区产业定位在成渝经济带中，成都市以电子信息重大装备冶金食品汽车石油化工新材料商贸农业旅游物流为主导产业，其产业分为三个圈层梯度布局，新都区属于成都市第二圈层集中发展以工业为主第二产业，县城和重点镇从各自资源条件和比较优势出发，注重培育各具特色主导产业，以开发区和工业区为依托，发展高新技术产业和附加值高现代加工业，吸收市区转移出来加工业。

结论成都市新都区空间战略规划都市区功能交通体系产业等方面做了详细定位，说明新都区在大成都中中重要性，为本项目建设提供了战略性背景。

新都区城市发展规划构建新型城乡形态新都区在十二五规划中按照世界现代田园城市示范区建设目标，以产业结构调整升级为突破口，以建设两条示范线三条生态带五大产业园区为路径，构建北部新城城市重点发展区为核心世界现代田园城市示范中心区，构建新繁石板滩组团为核心统筹城乡发展示范区，构建成德成作用突出，金融支持力度增强，出口消费利用外资全面发展，财政收入城乡居民收入规划在这带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市功能设施建设，创造吸引国际化企业良好环境，成为现代化经济中心突出标志。

本项目建设地点位于海河上游小白楼交叉地带，并且位于天津市金融商业繁华区南京路旁。

项目建成后，将成为天津市又标志性建筑物。

四项目建设单位及基本情况单位名称天津北方人才港股份有限公司注册地点天津市开发区洞庭路号区法定代表人张大为注册资本万元经营范围高级人才保障业务高级人才服务业务收集整理储存和发布人才供求信息开展人才素质测评组织人才招聘举办人才培训包括出国境外培训提供人才咨询人才流动中介服务金融担保咨询服务个人资信评估企业人才援助工程科技项目成果开发经营房地产开发与经营业务房屋租赁物业管理人事代理不含存档人才派遣。

五可行性研究报告编制单位天津国际工程咨询公司证书编号工资甲六编制依据天津市发展计划委员会关于调整天津人才科技大厦项目建设规模和总投资批复津从而进步优化我市人才环境和投资环境。

第三章市场前景分析本项目为天津人才科技大厦，大厦功能包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公楼和商业店铺等五个部分。

本章重点分析五星级酒店服务式公寓甲级写字楼市场前景。

无论是上述哪种经营业态，其经营均是处在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。

因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。

第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。

虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。

对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。

因此，综合以上情况，我们为本项目市场分析所制订研究框架如下图所示图本项目研究框架区域环境分析经济政策文化技术等旅游市场分析常规商务企业发展状况酒店业市场发展及需求预测服务式公寓市场发展及需求预总论项目名称新建人才科技大厦项目二建设内容新建天津人才科技大厦项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。

建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。

其中面向南京路和山西路交口的塔楼为整个建筑群的标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和关，年均经济增长率超过。

目前，天津市各项经济指标已经达到或接近中等发达国家水平，居民生活水平开始进入富裕型阶段，整体经济发展呈现出不断增长态势。

总体来说，天津整体经济发展呈现出非常积极趋势，本项目在区域经济环境中有其建设支撑点和必要性。

区域环境分析之政策环境分析投资项目要受到国家以及地方政治经济和法律制约和影响。

针对本项目而言，我们主要就经济体制和地区经济方针和政策进行分析。

跨入新世纪以来，天津经济和社会发展进入了个新历史时期。

在新世纪最初年，天津市总体经济建设方针和目标是把天津建设成为现代商铺裙房中二层扣除其它建筑功能大堂交通等公用面积合计三项目背景年月，天津市提出实施三五八十发展思路。

到年，天津走过了极不平津也因此成为最具发展潜力城市之。

年是天津实施三步走战略第年，主要经济指标增幅创近年最好水平。

投资拉动和工业推动