段。

宗地总面积平方米，约亩。

其中约亩的卧龙岛三面临湖， 向中延伸，余下多亩地面临湖。

项目周边拥有优美自然景观，且周边 视野开阔。

项目所在地板块水面面积超过万亩，河流湖泊星罗棋布，自然的绿化 带层澜叠翠，天然的水循环系统使湖水清澈明亮，处处绿环水抱，空气清新自然， 形成了整套天然的生态体系。

经过几年的发展，该区域目前已经形成了套完整的交通体系。

从上空俯视 ，金山大道马池路机场高速环湖路环湖中路张柏公路等条条宽阔 的道路纵横交错，将与汉口浑然连成体。

更重要的是，拟于今年年内动工 的武汉城市轻轨号线二期宗关三店，全长公里预计年建成， 届时将区与汉口中心城区连成个整体。

并且规划中的地铁将横贯而过。

地区凭借它得天独厚的地理位置丰富的土地资源以及优美的自然环境等 优势在过去的几年内房地产开发量迅猛增长。

正在凭借顺畅的交通，优雅的自然 环境，良好的生活氛围，正在逐步完善的配套设施，形成个大型的居住区，成 为武汉中产阶级的理想居住之所。

项目所处的地理区位详见项目区位图图。

项目土地现状 项目占地范围内地面较为平坦。

大部分用地现在为鱼塘藕塘以及养殖场。

多处分布有层建筑物，但总的来说规模不大。

项目开发规模与目标 项目拟规划建成现代化的具有前瞻性的高尚居住区，物业形态主要有多层 及小高层住宅别墅联排别墅复式洋房等。

根据项目所在地块特点和开发策略分四期实施详见项目开发分期安排， 各期实施后形成四个相对的居住区，各空间既分离又有联系。

项目计划按照总体规划和布局分四期实施，项目开发销售期为年，其中建 设期为年，建设期与销售期重叠共年。

项目总体规划指标见下表表。

表项目总体规划指标 序号项目单位数量 规划用地面积 二总建筑面积 其中 多层小高层高层住宅 别墅联排别墅复式洋房 公建面积 三道路及停车场 四建筑密度 五容积率 六绿化率 项目主要建设条件 已签订项目开发协议书年月。

土地使用权出让金已经按合同约定开始支付，已取得部分土地使用权证， 宗地拆迁工作已经进行。

已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。

并已着手开始进行项目的 正式规划设计工作。

项目市场调查工作已经在进行并已取得阶段性成果。

项目建设资金已经准备到位。

项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定，并已取得同意立项的批复 文件。

项目主要经济指标 项目主要经济指标见下表表。

表项目主要经济指标 序号项目单位数量备注 主要经济结果和数据 项目投入总资金万元 建设投资不含建设期利息万元 其中自有资金万元 建设期利息万元 销售收入万元 销售税金万元 销售利润万元 所得税万元 税后利润万元 二主要经济评价指标 项目财务内部收益率基准收益率 税后项目财务内部收益率基准收益率 财务净现值税后万元 财务净现值税前万元 动态投资回收期税后年 动态投资回收期税前年投资利润率 投资利税率 三项目可行性研究报告编制依据 国家计委建设部建设项目经济评价方法与参数第三版年 建设部房地产开发项目经济评价方法建标号 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南计办投资号 武汉市城市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。

四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。

五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。

项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项市总体规划年 武汉市及区年国民经济和社会发展统计公报 项目开发用地协议书 武汉市及区以及项目周边地区市场调研和现场勘查资料。

四项目可行性研究报告研究范围 项目开发市场环境分析 项目建设初步方案 项目定位 项目开发经营模式 项目环境影响评价 项目投资估算与资金安排 项目融资方案 项目财务评价 项目风险分析。

五项目建设存在的问题与项目实施建议 项目建设存在的问题 项目土地使用权问题及前期各项审批手续尚未全部完成，项目方案尚不 能最后确定。

项目前期启动尚存在阻力，影响项目按计划如期实施。

项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况， 不确定因素较多，此方面风险较大。

项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力会对项目构成严重影响。

存在预期利益难以兑现的可能。

资金供应方案尚未落实，银行贷款还未最终定夺。

存在较强的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培 育。

项目实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点 宜迅速解决余下部分土地使用权问题。

及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启 动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电 通讯等工程。

尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。

集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各 项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。

项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市 场调查工作。

既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场 策略。

临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象 后卖楼。

项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴。

以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。

重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设 计上做足文章，为本项目积聚人气。

二项目开发市场环境分析 房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终 成效。

项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。

同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的市场环境的不确定因素 集合之中。

项目开发经营政策层面分析 由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的 生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生 重大的影响。

因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切 关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整 个经济的稳步发展。

我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用 的市场。

所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。

土地供给政策调整 年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发 展的通知国土资发号 通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。

必须严格控制土地 供应总量。

各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌 出让。

通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。

凡高档商品住房写字楼 等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。

停止 别墅类用地的土地供应。

严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享 受产业优惠政策的土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号 通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出 让中违规操作问题和违纪违法行为。

通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国 有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作 假，变相搭车。

要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并 处理完毕。

月日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性 土地使用权。

年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格 土地管理的紧急通知国办发明电号 通知要求清理检查年以来的土地占用情况，整顿未批先用征而 未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农 用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

土地供给政策的调整 大大规范了政府和开发企业在土地级市场的行为 使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位 促使城市土地价格上涨。

将在总体上增大房地产投资风险。

房地产金融政策调整 年月日中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的 通知银发号 通知要求 房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖 欠工程款的房地产开发企业。

对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证 建设