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二财务分析商业商务米用地面积总用地面积约，亩净用地面积约，亩五升值潜力预测从宏观来看，经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。

土地作为房地产开发龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业发展瓶颈。

从中观来看，长沙城区存量土地供应主要来自两方面是原有工业企业事业单位改制后处理划拨用地，二是旧城改造用地。

如今，长沙市二环线以内工业企业改制已完成以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。

由此可见，本宗地为事业单位改制后处理用地，取得成本相较旧城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。

在整个城区开发用地供应紧张局面下，该土地升值潜力较大。

从宗地本身来看，地块位于长沙传统市中心与新南城交接咽喉要地，处城市南北向最主要干道芙蓉路中段，连南接北，位置得天独厚。

宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业居住氛围成熟。

本项目是城区内少有无拆迁且规模较大地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城进步发展，该片区升值潜力将进步凸显。

近期周边土地挂牌交易情况序号宗地位置成交日期用地性质面积亩容积率成交单价交地标准芙蓉南路号商住商住水电路通讯，完成拆迁芙蓉中路号原水泵厂商住商住水电路通讯，完成拆迁劳动东路号住宅水电路通讯，完成拆迁备注由于以上几宗土地成交价都未含交易税费成交单价单位万元亩。

宗地区位详见周边交易土地相对位置图第二部分政策性风险分析近两年时值国内地产界多事之秋，随着国八条等系列房地产调控政策出台，引起了地产界剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负值亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，人均地区生产总值元，同比增长，城市居民人均可支配收入元，同比增长，居民生活水平显著提高。

这切数据显示着长沙巨大商机。

小结城市经济发展，中心地位增强，沿海资本介入。

统计结果显示，年长沙实现地区生产总值亿元，与中部龙头武汉差距近步缩小，且由于长沙处联南接北咽喉要地，经济和战略地位进步提升，成为众多海内外资本竞相倾注热土，房地产开发前景可观。

据统计，长沙黄花机场年截至日前吞吐量首次突破万人次，预计全年可达万人次，在中国国内机场排名上升至位，中南地区居第位，仅次于广州深圳机场，充分表明长沙经济发展迅猛和对外经济交流频繁城市人口增多，城市规模逐步扩大，商品房需求量大。

长沙市区人口已突破万人，为全国少数特大城市之，且每年保持将近万人城市人口增长速度，仅此项，每年即达将近万平方米住房需求，有效刺激了长沙房地产业发展。

经济稳步发展，综合实力增强，住房消费能力增强。

年，在全国个省会城市中，长沙市排位提升至第位，增长速度提升至第位在全国最具影响力个大城市中，长沙年人均可支配收入排名第位，成为中西部城市中居民收入率先突破万元大关城市，居民住房消费能力增强。

年全国个副省级城市中中部地区各大城市经济情况对照城市总量亿元排名增速排名人均可支配收入元人均消费性支出元长沙武汉郑州合肥南昌太原备注在省会城市中，长沙排名第位。

二长沙房地产市场状况分析随着内陆开发战略实施，沿海投资纷纷入湘，再加上西部大开发战略和中部崛起经济辐射作用，长沙经济发展迅猛，近年长沙国民经济持续稳定快速发展，产业结构进步优化。

而房地产业受经济发展带动，也呈现出派欣欣向荣景象。

年长沙房地产市场继续保持持续健康稳定快速发展第部分项目概况宗地位臵该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路号称三湘第路与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约公里，西至湘江不到公里，南距省政府新址约公里，北临长沙市新兴的商业中心候家塘商圈，北距中天广场所在的五商圈也仅公里。

迁芙蓉中路号原水泵厂商住商住水电路通讯，完成拆迁劳动东路号住宅水电路通讯，完成拆迁备注由于以上几宗土地成交价都未含交易税费成交单价单位万元亩。

宗地区位详见周边交易土地相对位置