理费施工图审查费竣工图编制费和工程保险费。参考北京市及国家有关标准规定，本项目前期费用共计万元。估算方法如下。规划设计费参照国家发展计划委员会建设部计价格号文工程勘察设计收费管理规定，取建安工程费的。项目申请报告编制费参照原国家计委建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号，按万元测算。环评报告编制费参照国家计委环保总局发布的环境影响咨询收费有关问题通知计价格号，取万元。地质勘测费取建安工程费和室外工程费之和的招投标代理服务费参照国家计委发布的招标代理服务收费管理暂行办法的通知计价格号，共计万元。招投标交易服务费按照本项目招投标代理服务费的进行测算。市政接口费暂按工程费用的测算。冬施费暂按工程费用的测算。工程建设监理费参照发改价格号建设工程监理与相关服务收费标准，取万元。其余取费标准具体见下表所示。序号项目单位标准备注工程质量与安全监督费建安费的预算定额管理费建安费的施工图审查费设计费用的竣工图编制费设计费用的工程保险费工程费用的三不可预见费本项目不可预见费按照工程费工程建设其他费之和的测算，共计万元。四流动资金本项目商品住宅全部销售，商业用房委托专业公司经营，经营成本由该公司自行承担，故本项目所需流动资金较小，忽略不计。三资金投入计划本项目建设周期为个月，总投资投入计划具体见下表序号项目第年第二年合计工程费工程建设其他费不可预见费四资金筹措本项目总投资估算为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。其中万元由北京惠东房地产开发有限公司自筹解决，占项目总投资的，住宅销售回款万元，占项目总投资的。第十二章经济效益分析经济效益分析参照国家计委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版的有关内容及深度要求，结合本项目的实际情况进行编制。分析测算说明项目计算寿命期项目计算寿命期取年，其中建设期个月，住宅楼销售期年，回款期年。二基准收益率基准收益率取。三交纳税金和税率营业税税率为城市维护建设税和教育费附加分别为营业税税额的和所得税税率为。四公积金公积金按税后利润的计提。五销售费用住宅销售费用按销售收入的计提。六土地增值税土地增值税按照增值额的计提。七房产税商业用房出租房产税按租金收入的计提。二财务测算总成本费用住宅销售成本住宅销售成本包括销售的过程中发生的销售费用，以及项目建设和销售过程中发生的管理费用，其中销售成本按照销售收入的测算，管理费用按照住宅建设投资的测算。商业用房出租成本商业用房拟委托专业公司经营，故本项目商业用房经营成本为商业用房建设投资的固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费。二销售收入和销售税金测算销售价格的确定本项目住宅销售销售均价按元平方米计算底商销售均价按元平方米测算。销售收入及税金本项目可销售商品住宅建筑面积平方米，配套底商建筑面积平方米，依据项目的建设进度，考虑开发住宅楼分期转让分期回款，本项目回款情况预测见下表项目第年第年第年第年第年合计商品住宅销售比例回款比例配套底商销售比例回款比例依据销售计划，本项目可实现销售收入万元，缴纳销售税金及附加万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三租金收入和销售税金测算本项目商业用房和停车位出租拟委托专业公司。可商业用房出租面积为平方米，可出租停车位为位。经营过程中发生的燃料动力费用维修费用等经营成本均由受委托的专业公司自行负担。托儿所租金收入仅为其固定资产折旧费和无形及递延资产摊销费之和。本项目计算期内出租收入共计万元。详见附表销售收入销售税金及附加估算表。三利润预测本项目土地增值税共计万元，房产税万元。项目计算寿命期内利润总额万元，交纳所得税万元。详见附表损益表。三财务分析盈利能力分析项目动态指标测算结果如表。表财务现金流量分析表指标全部投资财务内部收益财务净现值，万元投资回收期年静态指标经测算，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目盈利能力较好。二财务平衡分析测算结果表明，项目逐年在财务上是平衡的，计算寿命期末累计盈余资金万元。详见附表资金来源与运用表。三敏感性分析针对建设投资增加销售收入减少进行单因素敏感性分析，结果见下表。敏感性分析结果表项目净现值，万元内部收益率基本方案全投资建设投资增加销售收入减少计算结果表明，从财务净现值及财务内部收益率两个指标看，建设投资对项目建设较敏感。第十三章结论与建议结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家住宅开发建设产业政策，建设资金全部自筹。项目所在地交通市政及综合生活配套设施完善，尤其是处于南三环与南四环之间地铁出口邻近区域，地理上的优势较大。本项目工程建设总投资为万元，其中工程费万元，工程建设其他费用万元其中土地取得费万元，不可预见费万元。全部投资内部收益率，财务净现值万元，项目总投资利润率，投资利税率。表明在上述财务测算基础上，项目财务可行。综上所述，项目建设方案在技术上和经济上均是可行的。二问题及建议本报告是在未有具体确定合作方式与条件的前提下进行投资测算的，仅反映项目本身的效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资效益情况。本报告的投资估算是按照北京市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的，由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法还需进步落实研究，实际投资成本将根据设计的修改与工程研究的深入作相应的调整。本项目位于在建的地铁四号线和即将建设的地铁十号线邻近，地铁的优势与影响对今后售楼是至关重要的，旦确定投资，应抓紧有利时机，在地铁沿线物业尚未大规模建设推出时，尽快开发投入市场，先入步，充分利用，建议将商业楼的层作为城市生活空间连接至地铁商场电影院及周边，在邻近地铁站厅的部位设置大型疏散交通厅，实现地上与地下轨道交通与商业城市建筑与城市空间之间的无缝连接。鉴于北京市目前及今后相当段时间内房地产市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在较大的市场竞争中能保持较好的售价水平是至关重要的，建议除密切注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织支高素质高水平的销售队伍，同时配合强力的广告宣传，才能将该楼宇的优势展示出来。由于恒温恒湿次性投资较高，综合考虑项目的财务分析情况，建议北京惠东房地产开发有限公司改用其他采暖方式。附表投资计划与资金筹措表单位万元序号项目第年第年第年第年合计项目总投资开发建设投资工程费工程建设其他费预备费资金筹措资本金预售回款附表收入税金及附加估算表单位万元序号项目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年合计总收入二销售收入住宅楼销售收入可销售住宅建筑面积平方米回款比例销售单价元平方米底商销售收入底商可销售建筑面积平方米回款比例销售单价元平方米营业税金及附加营业税城市维护建设费教育费及附加序号项目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年合计三出租收入商业用房出租收入可出租面积出租率单位租金元平方米天停车场出租收入停车场车位出租率单位租金元车位小时托儿所出租收入营业税金及附加营业税城市维护资本金累计公积金公益金累计未分配利润附图项目位置示意图附图项目总平面图附图住宅标准层附图住宅标准层建设费教育费及附加附表总成本费用估算表单位万元序号项目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年合计总成本二出租总成本折旧费摊销费三销售总成本销售费用管理费用附表固定资产折旧费估算表单位万元序号年份折旧建设期生产期项目年限第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年固定资产合计原值折旧费净值商业金融楼房屋建筑物原值折旧费净值车辆原值折旧费净值办公设备原值折旧费净值序号年份折旧建设期生产期项目年限第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年二托儿所房屋建筑物原值折旧费净值附表无形及递延资产摊销估算表单位万元序号年份摊销建设期生产期项目年限第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年无形及递延资产合计原值摊销净值商业金融土地费用原值摊销净值二幼儿园土地费用原值摊销净值附表损益表单位万元序号项目第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年合计总收入销售收入出租收入总成本住宅开发总成本出租经营总成本营业税金及附加销售收入营业税金及附加出租收入营业税金及附加土地增值税房产税利润总额所得税税后利润盈余公积金