业经济引领消费时尚，提高城市品位，同时可缓解项目区内交通拥挤状况。

促进蓝山县城经济发展，为蓝山人民创造更好生活条件。

项目建设势在必行。

项目开发条件开发项目基本情况地理位臵及场地概况蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧，地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。

该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二层。

自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。

降水年平均降雨量在，雨量集中在月。

湿度年平均相对湿度。

日照时间年平均。

风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为，其次为西北风，频率，西南风，频率。

风速平均风速，最大南风工程地质条件通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承力结构适宜建设中高层建筑。

地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。

开发项目建设条件原材料供应情况蓝山县城地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接取材于县城东部河中郊区有丰富制砖资源，确保了建筑用砖低价供应，丰富森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型水泥厂，丰富而低廉地方材料，可大大降低开发项目建设成本。

基础设施及市政设施条件蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路，给排水设施电力电信电视设施已完好运行，无需另行投资来进行外围配套。

政策条件在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。

同时为了项目顺利进行，专门指派了名副主任进行协调，也成立了专门协调指挥部，协调各部门关系，确保拆迁安臵按期完成。

以上措施必将大大促进蓝山江南财富城建设。

政府相关优惠政策如下江南财富城是县政府重点招商引资项目江南财富城是市县二级重点商业项目县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。

市场分析房地产市场环境分析人口环境年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周边地区，近几年来也是旺盛。

市场需求分析供给市场特征商业非常集中，商圈现象突出县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心商圈范围内，该商圈是县城核心商圈，占据了县城以上商业容量。

商业分布缺乏规划，不成体系县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。

处于比较低级别商业发展阶段。

随着县城发展，这问题将更加突出，势必要得到解决。

缺乏现代商业形式虽然有个号称蓝山商业步行街项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上步行街。

县城目前也没有等现代商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。

缺乏上档次卖场目前市面上销售产品多为低廉质低产品，缺乏品牌商品，也缺乏上档次商品，以销售品牌产品为主卖场。

缺乏餐饮娱乐和休闲场所餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济发展，恩格尔系数将进步降低。

居住餐饮娱乐及休闲支出将进步增长，而目前县城明显缺乏这类场所。

房地产市场刚刚起步房地产行业刚刚兴起，市民对房地产概念还处于由拒绝到慢慢接受过程中。

缺乏开发理念目前所开发两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念，开发商对于房地产开发还没有明晰概念，对于如何进行产品定位推广等也还缺乏经验。

开发水平低，开发规模小目前所销售商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极小。

住宅产品市场需求量大蓝山有毛织产业基础，有万多人外来人口，市场需求量大，而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所以蓝山住宅产品市场潜力巨大。

蓝山商业步行街住宅产品销售成功也证明了这点。

商业物业需要精心定位蓝山毛织产业从年兴起，经过年发展，造就了批毛织行业老板，这些人无疑是商业物业主要消费者，所以蓝山商业物业市场具备潜力。

但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之前仅开发了蓝山商业步行街个商业项目，销售情况也不理想，基本无参考价值，所以发展商业物业更需要精心定位，细心操作。

相关项目市场调查分析本案蓝山商业步行街蓝山新核心商圈支撑点城市唯两具商业项目。

总商业面积超过。

综合性商业体。

统操作，互相借势，互为补充。

优势避免定位重复，形成恶性竞争。

避免价格战。

项目销售价格预测按照年投资回收期确定项目销售价格，比照周边门面租赁价格，可以确定本项目租赁价格也为元平米月。

按照年投资回收期计算，则项目临街门面平均销售单价是元平元。

如果把半年免租进入，则和各项建设，共需投入开发建设资金近万元，按工勿外传，南农业综合开发重点县。

全县现已形成个亩以上黄花梨基地，个亩以上优质烤烟基地，个亩以上商品蔬菜基地，个万亩以上大径材基地，个亩以上丰产楠竹基地，个亩以上高效药材基地，个出栏头以上瘦肉型牲猪基地。

境内资源丰富，可谓物华天宝，地方电力充足，是全国首批个电气化达标县之矿产资源丰富，境内已探明矿藏有铅锌锰铁等种，其中黑七型锰铁矿储量达亿吨。

近年来，蓝山农业结构调整步伐加快，农村经济日趋繁荣，以个体私营和股份合作企业为主乡镇企业发展迅速。

年被评为全省乡镇企业发展十快县和永州市乡镇企业强县。

全县乡镇企业已形成建材轻纺冶金水电竹木加工和交通运输等六大支柱，是全省运输大县小水电大县和最大石材加工基地。

今日蓝山经济繁荣，社会稳定，人民安居乐业。

项目简介项目由来蓝山江南财富城位于永州市蓝山城区繁华最具升值潜力商业核心圈城东路。

为适应社会发展，本公司从蓝山县国土局以拍卖方式获得该土地使用权。

项目简介本项目为商业综合开发项目。

至二层为商业用房，三层局部商业用房，三层以上为高层商品住宅。

共开发三栋房屋建筑。

建于城东路与规划道路交叉口，与蓝山步行街构成新商业中心圈，临邻湘粤路酒店条街塔峰路针织条街。

总用地面积，总建筑面积约万，其中商铺面积，商品住宅。

项目总投资万元。

项目建成后，成为蓝山新商业景点江南财富城，促进蓝山商业繁荣，发展第三产业，引领新消费时尚。

沿街门面优先满足社区商业，如邮政银行美容美发药店通讯汽车美容影楼音像店干活店修理行文印店西饼店鲜花礼品店书店服装店精品店等。

内部以服饰为主，围绕相关衍生产品，适当地引进中西餐饮，及休闲娱乐，如足浴保健按摩健身馆休闲茶馆美容美体馆网吧。

很容易聚集人气业态餐饮休闲娱乐安排在二三楼，以带动人流往上走。

项目开发单位基本情况永州市鸿大房地产实业有限公司成立于年月日，位于永州市冷水滩区零陵北路号，是永州市较具规模家综合型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。

公司注册资金万元，公司拥有资产总资产余万元，经营范围房地产经营开发信息咨询物业管理房产出售出租建筑装饰工程建筑装饰材料经营。

已成功开发了冷水滩江南财富城等项目，有着定商业房地产开发经验。

公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划建设营销财务质量管理等系列规范内部管理制度，形成竞争上岗用人机制，追求社会效益经济效益期年计算，平均每年投入近万元。

这对促进当地经济发展极为有利。

增加就业机会，缓解就业矛盾。

蓝山江南财富城开发建设项目从启动到项目完成，每年可安排约人从事各项建设和管理项目完成后商业服务业等相关行业，每年可增加就业岗位个。

这对于缓解目前十分突出下岗职工再就业难矛盾，消除社会不安定隐患是非常有利。

绿化美化城市，提高居民生活质量。

随着蓝山江南财富城开发建设项目实施和完成，整个规划区内将逐步建成功能分区合理，设施配套齐全，环境优美雅致，商贸秩序井然商业中心。

来这里无论是经商消费，还是居住观光，都将会感到心旷神怡，留恋忘返，这将在很大程度上提高当地居民生活质量。

拓展经营空间，促进蓝山商贸繁华。

项目建成后，在整个旧城区将会形成开放式空间，不仅商业经营面积比目前增加近倍，而且经营环境会大大改善。

便利交通条件，宽敞商贸空间，优美经营环境，对投资经商消费休闲都具吸引力。

这里人气将会越来越旺，商贸交易将会越来越繁荣。

这对促进当地经济发展无疑具有极大推动作用。

结论与建议通过上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，且抗风险能力较强，本项目是可行。

本项目拥有良好市场前景。

本项目建设正处于国内经济发展阶段，蓝山县城城市建设高潮时期，整个社会对商业旺铺及高档次住宅需求旺盛，市场前景乐观。

二本项目财务内部收益率为，自有资金内部收益率为，远远大于银行贷款利率，财务效益较好，通过敏感性分析可知项目抗风险能力较强，即使在不利情况下，也能获得较好经济回报。

三项目完成后，可为开发企业获得万元纯利润，上缴国家万元税收，经济效益十分可观，项目盈亏平衡点低，亏损风险小。

四本项目预售单价是充分分析蓝山县城房地产市场销售价格后定出，作为高档物业，按此价格销售，形式将十分看好，对还贷十分有利，还贷能力强。

五本项目规划运作空间大，有非常好规划设计空间，易于制造好热点，项目可行。

六本项目开发建设得到县委县政府高度重视，拥有良好政策环境，建设规费实行低收费，县政府成立指挥部出面协调各部门关系，确保拆迁按期完成，这样不仅可以减少项目投资，对项目运行也是十分有利。

七项目竣工销售完交付使用后，不仅可以按时还清银行贷款，还可以为银行创造万元利息，达到了银企双赢目。

八改善了城东路城市面貌，大大促进此地段房屋工程建设，促进了城市发展。

九本项目开发建设符合蓝山县政府制定十五规划新县城城市发展规划要求，赢及可持续发展战略已成为公司经营理念。

公司拥有大量工程技术人员，其中高级工程师二人注册规划师人土建工程师五人注册会计师人注册造价师人，以及市场营销统计等技术人员人。

可行性研究主要依据及范围可行性研究主要依据国家现行有关法律法规规定。

蓝山江南财富城建筑初步设计方案。

蓝山江南财富城规划及规划批复。

土地拍卖确认书及土地使用证。

项目建设开发单位提供基础资料。

可行性研究范围本次可行性研究