入阶层和小蓝周边区域中高收入阶层进行推广。

项目开发初期，以项目周边客户为多项目开发中期，周边乡镇私营业主及南昌市中低收入阶层成为本项目主力客户项目开发中后期，市场上对本项目已有较明晰之认识，项目形象得到市场认可，目标客户以南昌市区内中等及中等以上人士为主。

四价格定位整体均价定位本区域缺乏可比楼盘本项目所处小蓝乡目前没有可比较项目，距离本项目最近地段分别是青云浦区和南昌县城，但两地项目同本项目之间都缺乏可比性。

首先在项目规模上，现有项目与本项目相距甚远，在内部配套物业管理项目档次等方面都无法和本项目相比。

本区域现有数据如下南昌县内莲花小区元平方米南昌县内华丽园小区元平方米南昌且内商贸大厦元平方米青云浦区新街花园元平方米。

从获得数据来看，本片区住宅价格与本项目期望显然相差很远。

但在项目本身不具备可比性前提下，上述数据不能真正体现本项目市场定位。

南昌市同质楼盘比较为了让本项目定位更加准确，现将比较项目扩大到全市范围，选取南昌市现阶段知名楼盘同档次楼盘和即将上市大型楼盘，根据调查获得了以下数据京东万科四季花城元平方米京东青春家园元平方米京东金边瑞香园元平方米朝阳洲千禧颐和园元平方米青山湖恒茂城市花园元平方米。

从上述数据看，南昌市房地产中高档小区住宅销售价格在元之间，尤其是新兴起京东片区，价格在元，符合南昌市现有状况。

项目价格定位本项目期望整体均价为元平方米，基本符合实际，但由于南昌市房地产业现在重心不在城南，结合青云浦区和南昌县居民接受能力，本区域内有良好内环境大规模住宅小区理性定价应为元平方米。

因此，本项目整体均价宜定为元。

项目价位营销思路从数据来看，本项目素质大大高于周边楼盘，价格上也在本区域内独树帜，若只依靠常规营销手段，很容易陷入价格战不利环境。

故必须依靠独特营销手段，提升项目整体形象，加强销售成功率，才能获得县城客户与市区内客户同时青睐。

本项目整体价格虽然与市区内具有定规模及环境楼盘价格比较，具有很大优势，但考虑到城市居民消费观仍不愿离开市中心或个人熟悉片区购房等因素，要吸引城市居民就必须营造定利益空间。

从快打快销思路出发，项目发售前期以低价位入市，如元平方米起价均价控制在元左右开盘，吸引客户前来抢购物业。

如此可形成项目持续人气，将物业价值与销售速度发挥到最高效果，甚至超出预期。

第四章项目规划方案本项目采用次规划分期开发方案。

楼盘素质营造入口在小区西面东面各设个主入口，便于通过迎宾大道及东侧规划路组织交通流线。

北面设次要出入口，方便乒乓球场门球场太极园地颐年园慢跑道攀爬场等多种活动场所。

以独特运动休闲为项目特色。

二环境景观塑造小区东西靠主入口附近各设个会所，小区水景以南北方向自然贯通。

并以森林带作为纽带，连接各组团，形成景观连廊。

各组团内部相对独立，以内院花园，儿童游戏园百花园以及木架青藤艺术长廊等，将花园融入日常家居生活中，营造种全新邻里共融社区活动场所。

三商业功能区外沿街商铺沿迎宾大道修建部分沿街商铺，分为南北两段，沿街可打通为大商铺或商场。

北段商铺功能规划为车站配套服务店铺。

南段自商铺功能规划为汽车相关产品汽车美容除外。

小区内步行街自小区入口至会所规划步行街。

步行街两边为带骑楼式独立单层商铺。

商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅照相馆花店洗衣房等。

组团内商铺为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大限度实现商业价值。

四。

第六。

小区内步行街自小区入口至会所规划步行街。

步行街两边为带骑楼式独立单层商铺。

商铺规划为小区配套服务设施，如咖啡厅照相馆花店洗衣房等。

组团内商铺为方便各组团内购买日常生活用品，规划少量组团内商铺，最大限度实现商业价值。

四。

第六章项目开发计划阳光家园项目总投资万元计划开发商品房万，该项目分三期开发，首期开发项目为多层住宅万社区会所商业服务设施阳光广场主要景观个，二期开发项目为多层住宅万幼儿园学校文体及服务设施区内水系及重要景观个，三期开发项目为高层住宅万多层住宅公共建筑收尾小区道路及社区绿化完善。

首期开发项目投资计划购地款万元已付三通平及前期费用万万元建筑安装费用元万万元管理费用万元万元万元销售费本项目投资风险主要来自四个方面宏观政策房地产市场形势建材价格资金筹措。

现分别进行简要分析。

宏观政策系指国家和江西省两级政府