生活带。

其中最大高档小区有都市花园，位于园区中央商贸区与中央花园附近，邻近金鸡湖和世纪广场，都市花园再往南临中央公园。

都市花园共分五期项目，首期兰华苑，二期茗华苑，三期菁华苑，四期英华苑，五期银色贵族。

项目总占地公顷，建筑面积万，容积率。

此外，以金鸡湖为中心还分布着如下高档楼盘。

湖左岸高档住宅区占地面积万平方米，东邻金鸡湖，北靠中央和城市广场。

玲珑湾是金鸡湖畔密度较高住宅小区，占地公顷，座落在金鸡湖北岸，与西岸城市广场隔湖相望，跨越湖湾而建金鸡湖大桥将两者连为体。

金姬墩主要是由独栋别墅所构成高级住宅小区，设施完善，自成体。

占地约公顷。

水巷邻里总面积为公顷，是配有商业设施中高密度住宅区。

高尔夫花园共开出平方米园际公寓和半岛别墅，第期将推出套公寓。

乔丽晶公寓位于园区独墅湖与金鸡湖之间，星港街延伸段东暂名，占地公顷，总投资亿元，共有幢楼，分别为四六七八层，共有多套房。

以上高档楼盘每平米均价都在元以上，而且分布十分密集，尽管如此，园区内所有楼盘销售都呈现旺势。

商业中心以及其他娱乐场所情况苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务设施都集中在邻里中心，以园区中央为中心在平方公里规划区内规划个邻里中心。

项目区周边大商业文化中心也十分密集，文化水廊在金鸡湖东岸，向西面对金鸡湖。

由文化设施公共机构及住宅商业楼群组成，占地公顷。

主要道路成方格状，与原有河道相呼应。

设有大型博物馆体育达成初步合作意向，此项目建筑面积为四层平方米加上五层平方米，总共平方米。

经双方协商，星海大厦项目由投资管理有限公司和苏州工业园区星海游泳馆有限公司合作开发，合作方式以投资管理有限公司为主，并采用俱乐部品牌。

双方合作具体细节将会进步协商，现就此项目投资预算以及市场效益做出分析评估，以便贵方参考。

从战略上考虑，进入，不但提高了星海游泳馆有限公司品牌形象，也有效整合了现有项目，使项目得到了丰富和完善。

同时，本项目对于抢滩苏杭市场，提高投资管理有限公司和俱乐部在长江三角洲及周边地区知名度有十分重要意义。

第四节项目主要财务指标投资建设俱乐部苏州星海大厦项目主要财务预测指标如下投资估算人民币万元年均经营收入估算人民币万元年均经营成本估算人民币万元年均利润估算人民币万元静态投资回收期年投资利润率财务净现值万元内部收益率动态投资回收期年第二章市场研究第节经济环境分析苏州市位于长江三角洲中部江苏省南部，东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。

全市总面积平方公里，人口万，下辖县市和个区，其中市区面积平方公里，古城区平方公里。

改革开放多年来，苏州经济社会发展充满了活力，年均增长保持在左右，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。

年全市国内生产总值达亿人民币，人均达到美元，全年财政收入亿人民币，实现工业总产值亿人民币，成为仅次于上海第二大工业城市。

年全市实现进出口总额亿美元，其中出口亿美元，进口亿美元，外贸出口总额仅次于深圳和上海。

年新增合同外资亿美元，实际利用外资亿美元，约占中国，占全世界，在全国各大中城市排名由年双双第位上升到双双第位。

世界强跨国公司中已有家先后落户苏州。

苏州已成为中国经济发展最迅速现代化新兴工业城市。

消费市场方面年，苏州全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅比上年提高了个百分点，为年以来增幅最高。

苏州市零售总额占全省，比上年增加了个百分点。

苏州已成为继上海之后全国第二大制造业城市，苏州外来人口队伍急剧增加，城市人口规模迅速扩张，使苏州区域内社会消费品购买力大增。

江苏省统计局年发布城乡居民收入稳步提高，为零售市场增长提供了不尽动力。

苏州市城市居民人均可支配收入为元，增长。

市民收入稳步增长，对改善城乡居民消费预期稳定消费需求，促进消费增长起到积极作用，促进了市场销售上升。

年，苏州市城市居民人均消费支出元，比上年增长其中人均生活消费品支出元，同比增长。

农村居民人均生活费支出元，同比增长其中人均生活消费品支出元，同比算苏州星海大厦项目未来十年现金流量及现金流量现值。

详见附件五现金流量表五折旧与摊销估算折旧按照直线折旧法预估，详见附表六这就与摊销估算表。

第二节静态经济效益分析静态法分析财务经济效益主要有以下三个指标，这种方法未考虑资金时间价值，但也有定参考价值。

本文以十年为财务分析计算期。

投资利润率二投资利税率三静态投资回收期投