者提供幽雅便利舒适环境与高效率服务。

目标消费群体为国内外旅游观光者企业驻京机构等。

项目建设方案及规划设计定位本项目建筑面积万千平米，使用面积约万千平米，地下层为设备层及洗衣房等后勤保障设施所在层。

二层为大堂服务台餐厅等配套功能性服务设施，三层及以上楼层为客房。

具体设计见建设规划图纸规划设计定位以绿色运动休闲体现中华民族文化特色时尚表现形式为主调。

价格定位租金为美元平方米每月。

实际定价将依据有关规定及参考同业价格制订销售方式定位在销售中采取以与各旅行社合作为基础，商务促销和协议签定为主攻方向，网络销售与传统销售形式相结合销售方式。

第四章营销策略销售客户旅行社客源以客房价格作为杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季追求高客房出租率，吸收各旅行社团队。

在与本地较大旅行社建立联系同时，对外与广东上海港澳台各地及国外旅行社合作，力争作为指定酒店，其中北京各旅行社作为重点，他们客源是酒店重要基本客源。

为保证在与竞争对手价格基本相同条件下保证较高开房率，需要做好与各大旅行社计划调度部门及社领导商务公关活动。

商务客源以在京内外企作为主要销售对象。

散客客源散客客源市场开发，是影响酒店经区西城区和东城区供应量也较大，这四个区域占了近市场份额。

客户以私营业主办公族旅游者和海外客户为主。

目前，北京酒店式公寓整体出租率很高，达到，特别是在地区，出租率高达以上，低者也达到。

项目提出背景随着奥运会临近，北京旅游资源不断开发整合，北京酒店式公寓出租价格开始升温。

据市场部调查目前很多酒店式公寓明年出租已经预订出去。

预订者主要是外企中方高级管理人员外国人海外华人。

自今年月初开始，需求酒店服务式公寓人群开始明显上涨，同比去年上涨了，需求面积主要是以中小户型居多。

这主要是随着奥运会日益临近，很多公司企业已经开始预订酒店服务式公寓。

由于酒店服务式公寓与酒店相比同样具有很强优势，统集中管理，提供专业小时酒店式服务，同时可选用居家自助厨房自助洗衣服务相结合，为旅游商务活动提供酒店式日租服务公寓或者短期月租公寓，期限比较灵活，所以深受些公司高层青睐。

市场统计资料显示目前北京酒店式服务公寓租金从美元平方米月美元平方米月不等，与去年相比酒店式公寓租金每平米出租价格上涨到了美元。

而目前出租率普遍在左右，与去年出租率相比上涨了左右。

如目前酒店式公寓比较集中商圈丽都商圈亚运村酒店式服务公寓都出现了明显上涨趋势，实际成交租价总体上涨了左右。

进度计划本策划案项目主体已封顶完工，外装及配套设施建设正在加紧进行，预定月底完成交付我方。

本案计划于月中旬完成融资工作，项目装修设计进行中与施工队伍招投标同期展开。

月底进入装修施工阶段。

同期进行工作有营业证照办理员工招聘及培训设备设施考察采购与安装调试合作项目招商项目前期宣传推广，年月底完成以上工作。

预定年月开始试营业，。

黄金周正式开业。

第二章市场调研及前景预测北京酒店业市场情况年以来，中国旅游业继续高歌猛进，保持了较快发展势头。

年前两个月，中国入境人数和国际旅游外汇收入再创历史新高，分别达到万人次和亿美元，实现增长和春节黄金周期间全国旅游人数达万人次，旅游收入亿元人民币，分别同比增长和出境人数达万人次，同比增长。

从发展势头上看，年中国旅游业势头十分喜人。

旅游客源快速增长。

些酒店更加趋向于专性客源定位，其产会所等周转物品成本燃料动力费酒店所有人员薪金。

商场商品进货成本商场营业收益百分比左右餐饮进货成本餐饮营业收益百分比左右客房周转物品成本客房营业收益百分比左右娱乐健身房咖啡厅等周转物品成本酒店其他收益百分比左右燃料动力费年用水量用水单价年用电量用电单价年耗煤气量煤气单价年耗燃油量燃油单价四酒店成本计算酒店所有人员薪金营业人员数量营业人员年平均收入管理人员数量管理人员年平均收入辅助人员数量辅助人员年平均收入管理费用摊销费用其他管理费用其他管理费用项目主要有工会经费，般按酒店所有人员薪金总额计算保险费用，般按酒店年营业总收益计算广告交际费用，般按酒店营业总收益计算固定资产折旧，装修折旧年限按年计算，机电设备折旧年限按年计算，办公运输设备折旧年限按年计算，残值率取维修费用，般按酒店建安成本计算财务费用主要为酒店日常生产经营所需流动资金应支付利息，具体测算应以借款合同为准。

各种税费为营业税城市建设税