产市场供求与趋势分析泰安市房地产市场供求趋势年，泰安市实行土地拍卖，稳定房地产市场环境建立，房地产供销进入有序互动阶段，年经济适用房和普通住宅价格相比去年都有左右上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了左右。

泰安市房地产市场发展较晚，起步阶段商品建设基本是以增大面积为改善居住环境首选因素。

而没有实质进入提高居住环境发展阶段。

房改之前，般居民住宅面积普遍为平方米，对于性情豪爽，具有显著北方人性格特点泰安人，这种面积住宅明显偏小。

因此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住环境房地产个案十分稀少。

因此没有明显实质进展豪宅市场与中档住宅没有拉开明显档次差别，以至中档市场侵蚀豪宅市场，因此年价格上升幅度最大是普通住宅市场，而价格下降幅度最大是豪华住宅市场。

目前，泰安市整体市场进入供销两旺时期，整体市场需求充足，而目前豪华住宅市场供应量较为稀少，目前已进入市场供应量仅为万平方米，与普通住宅和经济适用房万平方米后续量体相比十分稀少，仅占总量，在这种情况下，豪宅市场不会出现供明显大于求现象。

因此，豪华住宅市场价格下降主要是因为产品形态和品质未能切入有效客户群心理需求。

第四节本项目市场需求及价格分析项目市场前景分析随着我国人口自然增长和国民经济持续发展，城乡居民收入不断提高，衣食无优之后，对改善居住条件要求越来越高，住宅消费已成为人们新消费热点。

同时，十六大确定了我国在本世资效益，由项目法人对项地曲阜公里，建成区面积平方公里，人口万。

城市依山而建，山城体，环境优美，风光秀丽，是国务院公布首批对外开放旅游城市，是山东历史文化名城，也是国家卫生城市和全国城市环境综合优秀城市。

泰安市旅游资源得天独厚。

境内泰山融自然景观与文人景观于体，是我国最早被联合国命名世界自然与文化遗产。

自然景观以雄著称，雄中又蕴含着奇险秀奥等美景，有天然山岳公园之美誉。

人文景观以神为尊，经过历代帝王封禅祭祀和人文墨客登临赋颂，沉积了厚重文化底蕴，被称为东方历史文化宝库。

每年慕名来泰山旅游考察中外游客多达数百万人次。

泰安交通便利，科技文化发达。

京沪铁路京沪京福高速公路国道穿境而过，即将开工京沪高速铁路纵贯南北。

电话可直拨世界各个国家和地区大中城市。

全市现有科研单位所，普通高等学校所，中等职业技术学校所，是山东省除济南青岛外第三大文化教育中心。

改革开放以来，泰安市坚持以经济建设为中心，解放思想，求真务实，真抓实干，国民经济和各项社会事业都取得了快速发展。

年实现本市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

产业结构不断优化，三次产业结构比例为。

第二产业在经济增长中仍处主导地位，拉动增长个百分点，其中工业拉动个百分点，比上年分别提高和个百分点。

城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增幅同比提高个百分点，为近三年增幅最高年份。

第二节项目提出背景泰安市作为鲁中地区重要中心城市之，近年来国民经济保持了快速连续增长势头，城乡面貌发生了巨大变化，综合经济实力显著增强。

随着泰城城市化进程发展加快和新轮城市总体规划实施，到十五末，泰城规划面积将从现在平方公里扩大到达到平方公里，其中建成区面积平方公里，人口达到万到年泰安市将跨入大城市行列，城市人口达到万，城区面积突破平方公里，城市化水平要从年提升到年。

要加快城市化进程，就要扩大城市人口容积率，集中挖掘更多潜在市场购买力。

国民经济快速发展和人们生活水平逐步提高，使人们对住房提出了更高要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理，加快泰城建设步伐，把我市建成新型集旅游农业工业为体现代化城市，必须对旧城区进行改造。

本项目所在区域紧邻旅游区，建设时间较早，尤其是临虎山路沿街平房，均不同程度对市容造成了影响，已经被市委市政府列入了旧城改造计划。

同时，随着城市建设不断完善，察设计费工程咨询监理费建设单位管理费其他各类规费三基本预备费四建设期利息总投资合计第十章经济评价第节销售收入估算基础数据本项目总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米，配套商业公建平方米全部可售。

二销售计划根据小区建设实际和资金筹措计划，确定本项目采取边开发边销售投建方式，并预售部分期房，以便尽快回笼资金。

销售进度计划见下表销售进度计划表年份销售住宅平方米商业公建平方米年销售合计平方米现房期房现房期房年年合计三销售价格确定根据投资估算，成本分析结果和通过市场需求预测确定