，再根据人口与人均住房面积模型预测衡阳未来住房需求量，资料完整性及资料可靠性都比较好，预测结果可信程度也就比较高。

预测结果，年年年年需求量包括拆迁安置分别为万万万万四年需求总和为万平方米。

见表。

表中数据来源说明如下市区人口数据来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，系公安局统计数据人均居住面积，年来源于衡阳市统计信息网统计年鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。

人均居住面积增加是种趋势，可从住房改善角度反映人民生活水平提高指标，有统计规律表明，般发展较快城市年均增加平方米人左右，发展较慢城市年均增加平方米之间，衡阳属于特殊城市，城市人口增加很快年均增幅，年以前住房增加较为缓慢，以致人均住房面积停止不前，甚至出现负增长。

为后续发展留下了空间。

年按照年均增加平方米人预测，应该可以达到，而且是保守估计。

住房面积，按下式计算住房面积市区人口人均居住面积④新增面积，按下式计算本年新增面积本年住房面积上年住房面积拆迁补偿面积，拆迁补偿面积虽然可以不算销售，但需要消耗土地资源。

拆迁补偿面积没有确切统计数据，是根据其他统计数据大致推算出来，有定准确性，推算方法如下拆迁补偿面积上年空置面积本年竣工面积本年销售面积本年末空置面积数据来源于，高标准建设。

截止年底，已完成基础设施投资额亿元，形成了通畅路电水气讯等网络，生活小区学校医院宾馆超市汽车客运站等生活服务设施配套齐全，公园广场风光带和旅游景区独具特色。

区内环境优美，绿地覆盖率达到，是省级园林式单位和烟尘控制达标区。

项目与蒸湘区相邻，蒸湘区位于衡阳城区西部，面积平方公里，人口万。

境内高等院校和科研院所众多，以南华大学为龙头大学城初具规模，正在成为全市科教文化中心。

产业基础良好，华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。

华菱衡钢集团为龙头批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。

四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。

项目总用地面积亩，其中城市道路及绿化用地亩，公园及公建配套亩，实用地亩，已陆续办理土地用地手续亩，已办证亩。

项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。

该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体城市综合功能区。

项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。

项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉市府本案本案本案路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块总体规划，成为心廊三公园，轴城市综合功能区。

五项目开发意义由于历史原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。

在中心城区平方公里，人口平均密度达人，最高达人，远远超过国家建设部门规定每平方公里万人标准，人均道路和绿地也远远低于规定标准。

老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。

为了提高衡阳市城市化水平，改善人民居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架发展思路。

冠都现代城建设，是衡阳市建设新城区改造老城区重要举措，适应了人们追求独立宽松安静便利环境优美居住要求，改善了居民居住环境，提升了城市品位，本项目开发对促进衡阳市经济发展人民生活提高基础设施改善都起着积极作用。

六评价与结论经过项目详细策划和全方位分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投资风险已有了较为准确判断，可得出如下评价结论本项目融资主体在房地产行业经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得贷款优质客户。

衡阳市房地产开发同套，合同金额万元，实际收到销售款万元。

项目全部建成销售收入约亿元。

冠都现代城已投入资金亿元，全部为自有资金，其中冠都国际集团已汇入万元，万元分别从集团下属子公司福州民航广场有限公司福州阿波罗大酒店福州祥利达置业有限公司及福建冠都投资有限公司汇入，销售款万元。

除民航广