导，以适当激励政策为辅助，引导同行业功能相近企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融总部贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时按量落地，到十五末，全区税收过千万元楼宇争取达到座，楼宇税收占全区总税收超过引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部销售公司采购公司财务公司研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到万家，总部型企业达到家。

因此，青岛国际贸易中心建设，有利于提高城市稀缺土地集约利用率，发挥企业集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济规划。

有利于促进青岛市楼宇经济发展，带动周边商业繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来经济效益。

据统计，在座楼宇所能带来全部收益中，建设成本占，运营成本占，而其余现金流全部产生于办公过程。

楼宇经济是种隐藏在商用楼宇中经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。

也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。

拟建青岛国际贸易中心集写字楼酒店商业公寓等于体，可以迅速在此聚集大量人流物流和信息流，增强周边地区消费能力，带动周边餐饮娱乐商贸零售等行业繁荣发展，创造出十分可观楼宇经济效益。

符合青岛市中央商务区建设规划青岛作为省级商务中心区，凭借全省发达交通网络及周边制造性企业汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛条件。

沿着海岸线走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西中部地区作为预留区。

东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路南京路山东路部分地区，已经规划作为中心，并且已经建成了近万平方米，楼宇经济在最初商业区打造过程中起到了关键性接纳作用。

对主区要做进步细部规划，合理安排，提高单位土地利用率，创造条件，更市目标，进步加强宏观调控，努力克服经济发展中各种矛盾和困难，促进了全市经济持续快速协调健康发展和各项社会事业全面进步，确保了十五计划主要目标完成。

繁荣青岛平安青岛文明青岛建设取得了巨大成就。

全市实现生产总值亿元，增长。

其中，第产业增加值亿元，增长，第二产业增加值亿元，增长，第三产业增加值亿元，增长。

三次产业比例关系调整为。

全市实现地方财政般预算收入亿元，增长地方财政般预算支出亿元，增长。

税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入含海关代征亿元，增长地税税收收入亿元，增长。

第二节青岛市房地产综合分析青岛房地产发展阶段分析房地产业是基础性先导性产业，其发展与宏观经济发展密切相关，同时，房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。

青岛市房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。

从年以来，青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。

各阶段呈现以下特点增长扩张期年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下，青岛房地产市场经历了轮快速增长，包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过，年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降，年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。

青岛房地产这轮增长，既有国内房地产热大背景，又有青岛实施东部开发因素支撑，是城市内外环境综合作用结果。

青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀，年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。

开发投资和销售竣工等方面均出现了定程度下降。

房地产开发投资额分别同比下降，年实际销售面积同比下降了，竣工面积分别同比下降。

但由于有青岛东部开发这有力因素支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定发展势头。

在经过短期调整后，青岛房地产销售面积在年出现了增长，预示着房地产走势新轮启动。

青岛房地产年发附表。

总投资估算表表单位万元序号项目名称总计区区区土青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告青岛国际贸易中心区投资与经济分析报告附件二青岛中能置业有限公司营业执照青岛中能置业有限公司房地产开发资质证书青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号第章总论第节项目概况项目名称青岛国际贸易中心二建设地址青岛市市南区香港中路号三建设单位青岛中能置业有限公司四建设单位基本情况青岛置业有限公司注册成立于年月日，是由青岛实业股份有限公司和产业集团有限公司共同出资组建房地产公司，注册地址位于青岛市二路号，法定代表人为司荣彬，注册资本亿元人民币。

公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有大批房地产行业精英人才，具备极其丰富房地产操盘和控盘经验„„。

五项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心总占地面积平方米，规划总建筑面积万平方米，其中地上建筑面积万平方米，地下建筑面积万平方米。

青岛国际贸易中心由区区区三组建筑构成，其中区位于山东路号，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，五星级酒店服务产权式国际公寓万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

区位于香港中路号乙，占地面积平方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，甲级写字楼万平方米层，五星级产权式酒店万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

区位于东海西路号，占地面积方米，规划建筑面积万平方米，其中商业裙房万平方米层，商务住宅和公寓万平方米层，地下商场地下停车场设备用房地下人防等万平方米。

六项目总投资及资金来源项目总投资初步测算，项目建设总投资为万元，其中土地成本万元，建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

分区计算投资，区建设投资为万元，区建设投资为万元，区建设投资为万元。

资金来源项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集建设单位青岛中能置业有限公司自筹资金万元申请银成本土地转让费土地契税土地出让金业务费初始登记费及其他费用二建筑安装工程费用土建工程安装工程装饰工程室外公用工程三其他费用四预备费用四项合计五建设期利息五项总计第二节资金筹措及使用计划资金筹措项目建设所需资金万元，拟通过以下渠道筹集解决建设单位青岛置业有限公司自筹资金万元申请银行贷款或信托贷款万元，年利率按计算采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

二资金使用计划根据实施进度计划融资方案和资金到位可能性，确定分年度资金使用计划。

资金筹措及使用计划见表。

总资金筹措与使用计划表表单位万元序号项目建设期合计年年年建设总投资土地成本建筑安装工程费用其他费用预备费用财务费用二资金筹措自筹资金银行贷款其他第十章经济效益评价第节评价说明及财务基础数据经济效益评价说明本项目暂按可出售房屋测算其效益，即以预售或开发完成后出售方式所获取收益为基础进行经济分析和评价。

地下机械停车库地下人防作为配套设施和社会停车场，不予出售。

参照社会折现率，项目财务基准收益率定为。

二财务基础数据确定销售收入参照青岛市类似项目销售价格，确定本项目各类房屋平均销售价格，根据上述功能分区建筑面积，计算项目销售收入。

销售收入计算表表序号项目计算基数平均单价销售收入万元商业裙房元甲级写字楼元五星级产权式酒店元五星级酒店服务产权式国际公寓元商务住宅和公寓元地下商场元合计根据项目实施进度计划，在开工建设同时开展销售工作，计划项目建成后年内全部售出。

各年度销售计划见表。

销售计划表表单位万元年份项目年年年年合计销售比例销售总收入税金及附加营业税城建税及教育费附加项目销售环节需交纳营业税城市建设维护税和教育费附加。

营业税税率为，城建税和教育费附加分别为营业税和。

土地增值税根据土地增值税暂行条例规定，土地增值税按四级超率累进税率计算。

所得税企业所得税税率按计算。

总成本费用项目总成本费用，由项目建设总投资和经营费用构成。

项目建设总投资为万元。

经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。

销售费用为房屋销售过程中发生各项费用，包括广告费宣传费销售服务费等，按销售收入计算。

管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发款或信托贷款万元采取预售招商引资滚动开发购房者按揭贷款认购等方式筹集资金万元。

七经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项目单位总指标区指标区指标区指标占地面积平方米建筑面积万平方米建设总投资万元销售收入万元销售税金及附加万元土地增值税万元销售利润税前万元税后利率万元投资利润率投资利税率所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税前财务净现值万元第二节可行性研究报告编制依据投资项目可行性研究指南试用版二建设项目经济评价方法与参数第二版三房地产开发项目经济评价方法四山东半岛城市群总体规划五青岛市城市总体规划六青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准批复青发改财贸号七中华人民共和国建设用地规划许可证青规用地字号八中华人民共和国房地产权证青房地权市字第号第号第号九建设单位提供其他资料第三节项目建设背景和必要性项目建设背景按照通知精神，青岛疗养院将第区内约公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛置业有限公司以亿元中标，年月日，与青岛能置业有限公司签定了土地使用权转让合同，将该宗