后期主要靠商场和写字楼后期经营，引进专业管理公司进行经营管理，降低经营风险。

本项目建设成本较高主要是设备因素，加重了后期销售和经营难度。

④由于商业用房和写字间销售面积较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。

本项目投资回收期较长，借款财务费用成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。

建议根据以上问题及评价过程中对本项目认识，对本项目实施提出如下建议经营管理风险规避本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切年份总额亿元增长率可比价二房地产市场宏观形势分析及预测国内宏观市场分析市场回顾政策成为影响年乃至中期内房地产市场和行业发展关键变量。

在始自年月宏观调控中，中央和地方政府出台了诸多政策，调控政策密集出台。

如加息月日和月日，央行上调各档次房贷利率国六条月日，提出房地产业健康发展六措施，拉开今年调控序幕九部委十五条月日国办发号文对国六条细化，提出平米双标准二手房征营业税月日，国税发号文规定，月日后个人购买不足年住房对外销售，将全额征收营业税调控住房结构月日，建设部发号文，明确平米标准限制预售月日，号文要求开发商获预售证后应在日内开售外资限炒月日，号文加强对外资开发经营和境外购房管理土地督察月日，国办发号文规定，全国省区市及计划单列市土地审批利用，纳入九大土地督察局监管强征二手房所得税月日，号文规定月日起，统强制性征收二手房转让个人所得税规范外汇管理月日，外汇局和建设部联合规范境外购房主体购买境内商品房外汇管理。

加强土地调控月日，国务院发布加强土地调控有关问题通知。

月日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题通知，新批准新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高倍。

从上述密集调控政策中可以看到，规范和整顿是各项政策制定基调，从上游土地到下游消费都在政策调控紧缩视野之内，其目标都直指房地产行业投资过度和价格快速上涨主旨在于解决部分城市房地产投资规模过大房价上涨过快，房地产行业强政策性特征再次得到体现。

我们看到，开发商受到土地和信贷调控紧缩外部压力与行业内规范经营内部压力双重挤压，尽管表面看，全国范围内商品房价格普遍上扬，但是由于绝对投入迅速增加，其实际利润水平正在逐步回归正常，暂且抛开房地产品房销售及市场招商。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险规避。

从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。

建设管理措施整合企业资源，提高操作水平。

根据开发资金运作模式设定，对运用资金能力要求较高。

提高资金使用效率同时，亦要保持整个开发理念延续性。

委托合作伙伴本项目发展商作为销售及招商代理公司。

项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。

第二章项目建设背景与开发商发展商概况项目建设背景阜阳市位于安徽省西北部黄淮海平原南端淮北平原西部。

西部与河南省周口市驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠淮河与六安市隔河相望，是安徽省重要陆上交通枢纽，以及安徽通往西北方向外省市主要门户。

改革开放以来，特别是进入年代，阜阳市步入持续快速发展阶段，各项事业取得了历史性成就。

十五期间，阜阳市主要经济指标年均增速达以上，煤电工业物流贸易以及房地产业等是该市支柱产业。

但由于该市经济底子薄，历史欠账多，城市发展相对较为落后，作为城市支柱产业物流商贸及房地产业，规模不大，功能单，档次不高，满足不了蓬勃发展人民物质文化生活需要。

为了进步发展阜阳经济，确立阜阳区域中心城市形象和地位，阜阳市委区府提出了抓机遇打基础兴功能树形象发展方针，提出了抓住机遇，形成新经济增长点，加快城市建设，形成新生产力布局，深化功能开发，形成新城市功能发展思路。

市政府将全力推进十个批支撑体系建设，其中包括建设批大中力，提高皖西北商贸城区域地位。

项目建设有利于较好地发挥土地效益根据颍泉区发展规划，该地区重点发展商业物流贸易，目前已建成了万平方米。

本项目建设在皖西北商贸城中心广场，则可以带动皖西北商贸城相