良性产业发展格局。

从走势来看，万州区经济发展呈现更为合理发展趋向，第产业农业所占比重持续走低，而第二第三产业比重持续攀高，产业比重进步得到优化。

二人口和就业情况年末全区户籍人口为万人，其中城区人口万人全年人口出生率万州国民生产总值比较亿元年上半年规划十五规划万州国民生产总值增长率第产业第二产业第三产业，死亡率为，人口自然增长率，人口平均密度为每平方公里人。

万州人口中至岁人口数量为万人，占总人口，这些人口都将是房地产市场潜在消费者。

万州就业人口为万人，其中从事第二产业劳动人口为万人，从事第三产业劳动人口为万人。

目前，万州区外来人口有万多人，新增人口预计万人年左右，具有劳动能力有余人，主要从事个体经营和服务行业等工作。

三住房情况从人均住房面积来看，万州区城镇居民人均住房面积为平方米移民占有定比例，这个数字大于重庆市平方米和全国平方米数字。

受移民住房政策影响，部分城市居民通过优惠购房政策取得了住房，是人均住房面积增长主要原因。

万州区城镇居民已经从过去解决基本住房问题向改善住房质量转化，他们再次购房时必然对房屋综合素质和性价比产生更高要求。

万州现有住宅质量较低，具有改善住房条件内在动因。

万州区整体住房质量仍然处在非常低层面，低档次移民房占据很大比例，市区早期住房也存在建筑二经济环境风险评估根据万州目前经生巨大变化，住房汽车消费将呈现爆发式快速增长。

国民经济是房地产发展源动力，是房地产高速发展最大引擎，是房地产发展决定性力量。

最能决定房地产行业走向和未来因素就是国家经济走势和大局，房地产发展与国民经济发展成正比，只要国民经济保持高速发展态势，房地产业必将随之扬帆远航。

第二节重庆市宏观经济环境及行业政策分析重庆历来就是统帅我国西南广大地域重镇，又是我国最新直辖市，能够成为直辖市是与其在我国政治经济地理人文等历史与现实生活格局分不开。

重庆是我国西南地区经济交通文化政治中枢，并负有沟通东西承启南北地理优势。

随着长江三峡水库成功蓄水，重庆市水路交通完成了阶段性布局，甚至地理区域格局也已呈现定势。

使得重庆经济地位如虎添翼。

我国宏观经济政策中西部大开发战略方针注定了重庆特殊地位。

因此，走活重庆经济是我国近期与远期发展规划中举足轻重枚棋子。

近年来随着我国西部大开发战略推进，重庆市经济得以快速发展，人民生活水平也大幅度提高，这也为重庆房地产市场发展提供了个良好基础。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大基础设施建设，已完成八小时重庆和半小时主城区工程为主基础设施建设未来几年内将相继建成几个上百万人口规模卫星城市城市总体规划修编以后，都市发达经济圈主城区内城市规划区面积将有所扩大，数个片区也将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进重庆房地产开发投资和消费进步活跃。

重庆市房地产政策十分灵活，市场呈现片繁荣良好势头。

重庆市住宅房地产市场近年直保持持续快速稳定协调发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展重要力量。

重庆市房地产市场持续稳定发展，也得益于近年来对各项涉及房地产开发政策调整与完善。

是土地政策经营性土地全部实行招标拍卖挂牌出让拍卖土地都要有建设性详规和控制性详规完善土地储备制度，坚持熟地出让建立了土地供后跟踪监管制度对闲置土地征费依法收回，防止浪费土地。

二是房地产规划计划制度编制并严格执行房地产开发年度计划和城区控制性详规加强城市房屋拆迁规划计划管理完善廉租住房保障体系。

三是房地产信贷政策提高了房地产开发企业申请开发贷款准入门槛加强房地产开发贷款管理。

四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计国土房管等部门在内联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系加强房地产市场信息系统和预警预报由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生定影响。

收入类变量因子这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。

其估算准确度直接影响到销售收入高低和投资周期长短。

二敏感性分析第种情况成本类变量因子变化销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降及。

即变化后成本估算成本费用成本变化率收益指标变化成本变化幅度净利润利润率年投资收益率投资收益变动指数第二种情况收入类变量因子变化经营成本不变，销售价格分别上涨或下降及，即变化后销售收入估测销售收入售价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益