（定稿）阳江电瓷厂项目可研建议报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

，税后利润为万元，比较低。

故我们方面要做好规划局方面工作，保证项目批出来容积率在以上，最好能达到，同时公建配套面积不能太多，设臵地点要比较灵活。

另方面，我们还要充分利用中介公司力量，配合取理想规划条件。

交地时间过长带来风险按照合作条件，在我司与军方天宝公司签订土地兑换或合作开发八区消费群。

如东南部海印电器总汇海印广场毛线布匹市场和摩托车市场旧货市场较场西摩托车零配件市场文德路至文明路文化书画市场陵园西路中华广场带手机电子通讯器材市场中山三四路小商品市场等等。

区域内宾馆食肆林立等具有特色设施成行成市，已具规模，颇有知名度。

东山区是个成熟老城区。

区内教育医疗等市政配套设施完善，交通便利。

有东风东小学东方红等所小学所幼儿园。

所医院分布在区内，中山医科大学全国知名。

环市路东风路中山路三条城市主干线横贯该区，与其间纵向公路构成密集交通网络。

公交汽车站点星罗棋布，地铁号线沿中山路而行，杨箕站紧靠锦城南苑地块西南角。

正因为东山区具有成熟而出众交通教育购物休闲娱乐设施，区域内居民尽享其便，房地产市场相当成熟和活跃，二手成交量直位居广州市交易量前两名，手楼盘销售也取得不错业绩。

因此，东山区楼盘得到众多消费者青睐，综合素质高楼盘从上市伊始就受到市场关注，例如锦城花园东山雅筑等。

东山区高层住宅市场情况年月东山区号地段高层住宅市场情况面积单位金额单位万元均价单位元以上数据来源广州市房地产信息中心年份年月年月同比商品房批准预售面积其中高层住宅预售商品房成交面积其中高层住宅预售商品房成交金额其中高层住宅预售商品房成交均价其中高层住宅成交宗数区域供应情况东山区是老城区，占地面积小，房地产发展得早，目前可供开发用地十分少，故区内供应楼盘也屈指可数，而且绝大多数是单体楼，小区盘十分少，如年在售住宅楼盘只有十几个，能形成小区只有东山雅筑富力金羊花园含富力东堤湾和盈泽苑等个楼盘。

年东山区高层住宅供应量为万广州第个中外和资房地产开发项目东湖新村就在东山区。

由于这区房地产市场发展比较成熟，区内住宅供应量和需求量相对来讲比较稳定。

城区内因为地块面积限制，具规模住宅小区不多，特别是规划设计合理综合质素优良大形小区更是罕有，且呈日渐减少趋势，故这类物业有较好市场前景。

目前广州中高档住宅多集中在天河区和东山区，销售价格基本都在元平方米之间。

但从整个广州市场来看，新城区及郊区房地产市场蓬勃发展，供应量大，质素高，相对与旧城区住宅项目有价格低环境好优点，对旧城区楼盘有定冲击。

研究基本结论具体到本项目，由于能与锦城花园连成个大规模楼盘，借助锦城优势和声誉及我司名牌效应，根据广州市总体市场及项目周边楼盘销售情况，住宅均价定在元平方米，相信能较好地被市场接受，保持稳定销售速度。

七项目基本发展模式若项目能取得倍容积率，考虑合理建筑密度，项目可建成三座层高住宅，根据目前区域市场情况及对未来目标消费群预测，计划本项目全部做成三房以上大面积户型，平均户面积为平方米左右，每层四六户，住宅景观朝向以东北为主。

项目建成后，与锦城花园融合在起，将是个外立面美观，区内环境幽雅，配套齐全室内设计合理装修精美豪华精品高尚住宅小区。

在此假设下，项目发展周期约年，其中建设周期为年。

八产权转让发展方式及股权架构九财务评价基本结论本项目财务分析基本假设如下容积率为倍，即地上建筑面积平方米，其中无偿公建平方米，可售住宅面积平方米，估计地下室面积平方米包括机房车位项目发展期为年地上建筑物建造成本是元平方米，含豪华装修地下室建造成本为元平方米，含机电设备项目正常销售价格是元平方米，车位售出个，每个万元项目销售费用为销售收入银行贷款按年利率年期和二年期计算利息。

资金来源自有资金万元，银行借贷万元，平均借贷期限为年，利息支出合计万元。

本项目税前成本为万元，税后利润为万元，税后成本利润率为，全部投资计息季度内部收益率为，全投资不计息年度内部收益率为若仅贷款部分计息则年内部收益率为项目投资高峰时点为年第季度，资金需求峰值为万元项目销售价格盈亏平衡点为元平方米，正常条件下销售量盈亏平衡点为平方米快，年全年房改房上市成交面积万平方米，成交金额为亿元，分别比年增长和。

二手房屋交易活跃进步推动商品房市场活跃。

成交均价各有升降原八区登记成交总体价格下降，预售商品房从年元平方米下降至元平方