（定稿）黄石市大项目可研建议报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

方面是适合居住同时又符合政策。

平米规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行调整。

未来黄石港区市场发展分析总体开发量在开发和运作项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„开发类型主要以小高层电梯房为主市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前消费力不成正比。

如果没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。

产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。

团城山区区域市场分析团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。

用地指标原用地指标•建筑面积•公建面积•多层住宅•高层面积点式•高层面积板式•幼稚园•会馆面积•容积率•绿地率•建筑密度•户数户•停车率•地面车位•地下车位以上数据由原先规划提供，根据实际情况予以调整。

建议用地指标说明容积率为，总建筑面积为平方米，商住比，商业面积平方米，住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。

根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。

土地获取方式及现状现有建筑约，平米，主要为层砖结构住宅建筑。

第二部分用地质素分析项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目优势。

新城区西南移，团城山区将成为未来黄石政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新富池工业园区等四个省级园区。

重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。

重点实施上窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。

花湖物流园区作为南北东西干线公路汇合点，独具优势。

行政区划从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同城市主体，存在两个城市竞争前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是黄石城区部分。

从相关渠道信息来看，鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在未来年内能够出现，那本方案能够满足盈亏平衡且有盈余目标。

本方案抗风险能力较好。

项目开发主要经营风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发经营环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。

但仍有些不确定性因素带来风险。

市场风险由于该项目特殊性，定向销售部分风险较小，而面向社会销售部分，其目标客户对物业居住要求人文环境等等因素考虑更多，需充分考虑这些目标客户对物业要求。

具体来说，有两方面需注意方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。

任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。

房地产市场亦是如此。

从产品定位方面考虑，该片区同区位物墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起。

团城山区区域市场分析团城山区域属于新开发区，区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运作。

该市场由于政府因素和城市发展走向因素而呈上升态势。

目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。

市场特征开发速度逐步在加快，消费主体为城区人口较多，价格相对其他区域略高。

花湖片区区域市场分析花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。

受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做不错但方式前期先支付，其余款项在年后支付未考虑外墙节能产品增加成本，约元。

财务费用见筹资计划说明流入加上在每期末发展新型墙体材料专项费用返还款按黄石市标准，企业所得税征收从项目确认第笔收入开始按月预征收，预征比率为销售收入，在项目所有销售确认收入后，再按税前利润核算，对于前期预征所得税多