的住房金融机构或资金管理机构来承担此项业务。中介金融机构可分为政府政策性住房金融机构和私人住房金融机构,其中,政府政策性住房金融机构，如美国的联邦抵押贷款协会而美国储蓄贷款协会和储蓄银行属于地方所有的私营机构。可以看到，美国中介住房金融机构是住房消费信贷的主体，并组成了个健全和完善的金融体系，为其政府较好的解决该国的住房问题起到了积极作用。但是，在完善的住房的金融体系下，也引发了美国的次贷危机，这不得不让我们必须客观的了解美国住房体制上也存在些缺陷。比如说以住房按揭贷款为主的多种金融创新为美国社会提供了巨大的购房资金的同时，也带来了严重的结构性问题，尤其是形成了长条的按揭贷款衍生证券链，使资金的最终提供方与最终使用方之间的距离太远并且专业证券评级审计服务等中介机构本身也是委托代理关系，受经济利益的驱使，使证券市场的信息可信度大打折扣。由于每环金融交易都包含着新环的委托代理关系，多环节的委托代理关系必然导致道德风险不负责任的程度严重上升。这也反映出美国完善的住房金融体系下，住房体制还是存在缺陷并因此也会引发经济危机。四借鉴美国经验，完善和创新我国住房公积金制度的策略大力发展政策性住房金融市场是资源优化配置的基础和重要手段,但由于信息的不完备性和自然垄断等因素的存在,自由市场机制不能保证资源的最优配置。这必然要求国家进行宏观干预,以消除市场失灵现象。当今世界上绝大多数市场经济国家对住房及住房金融市场不是放任不管,而是采取各种手段加以干预,建立了各种政策性住房金融制度及机构,来解决中低收入国民的住房问题。政策性住房金融机构是指专门扶持住房消费，尤其是扶持低收入者进入住房消费市场，以贯彻和配合政府的住房发展政策的金融机构。如美国联邦住房贷款银行美国联邦住房抵押贷款公司美国联邦全国抵押协会等。这些机构般都通过政府出资发行债券吸收储蓄存款或强制性储蓄等方式集中资金，再以住房消费贷款和相关贷款投资和保险等形式将资金用以支持住房消费和房地产开发资金的流动，以达到刺激房地产业发展，改善低收入者住房消费水平。在我国的住房金融领域，至今没有政策性金融机构产生，住房公积金类似于政策性金融机构，但却给它的定位是事业单位。住房担保和保险还没有起步，现有的住房担保机构还存在诸多问题，对分散或减少住房金融风险难以起到应有的作用。因此建立我国政策性住房金融机构体系已经刻不容缓。二有策略的运行住房抵押贷款系统目前，我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长，但由于我国住房金融机制的不成熟，造成我国住房消费发展缓慢。因此，我国政府需要建立政府住房抵押贷款担保制度，对中低收入家庭的住房抵押贷款提供但保。由于政府担保信誉高实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。因此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。美国住房市场的繁荣推动了美国经济长期高速的增长。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到定标准的购房首要选择。在利益的驱使及放贷机构间竞争的压力下，为了提高竞争力金融贷款机构和银行向信用程度较差和收入不高的借款人提供管理条例是国务院为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平而制定的条例，适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存提取使用管理和监督。参见中国地产商网房地产信息地产快报。参见新浪首页新闻中心国内新闻。国民住宅法规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收人家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。开放住房法案以帮助穷人成为房主，规定在年内为低收人家庭提供万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是世纪第个公平住房法令。住宅法规定，低收人家庭租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入的租金，超过部分由政府付给出租房主。美国次贷危机又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产投资基金被迫关闭股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国次贷危机是从年春季开始逐步显现的。年月开始席卷美国欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的个热点问题。参考文献朱迎娟,尹招华我国住房公积金制度存在的问题及相关对策建议时代经贸第卷总第期阎祖美住房公积金制度缺陷探析经济师陈旭,陈钰国外住房保障制度对中国的启示商业文化学术版刘德元基于风险管理的住房公积金内部控制大连海事大学学报社会科学版李云林美国为什么会发生次贷危机中国投资李玉福住房公积金贷款的探索和思考山东房地产应红中国住房金融制度研究北京中国财经出版社,刘正三从制度缺陷与监管缺位入手住房公积金屡遭挪用的原因及对策思考中国统计谈住房公积金制度存在的问题与完善出路中国房地产金融年第期。尚教蔚我国住房保障制度存在的问题城乡建设马光红,胡晓龙,施建刚美国住房保障政策及实施策略研究经济建筑房地产经济,李锋住房公积贷款难的成因界定及建议中国房地产金融,王国强住房公积金制度亟需与时俱进中国房地信息孙翠兰善住房公积金制度之我见中国房地信息潘文辉美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示中国房地产万婷完善我国住房保障制度的政策性建议中国房地产李勇辉城镇居民住宅消费保障制度中国经济出版社,，，，贷款，甚至些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，这就为这次美国次级抵押贷款市场危机发生埋下了隐患。因此，我国在发展住房抵押贷款服务时，要把美国住房体制上些缺陷引以为鉴。三建立住房保障法律法规分析美国住房保障的特点,不难看出,美国住房保障的实施有赖于完善的住房保障法规。法律条款的完备,为美国住房保障政策的实施达到垂直公平的目的奠定了基础。我国自世纪年代启动的住房制度改革,虽然在不同的发展时期,曾经颁发了住房公积金条例和相应条令,但是迄今为止,还没有部专门涉及住房保障的法令,甚至连基本的住房法都没有颁布,住房保障主要依靠行政手段加以干预,公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。因此,我国应该借鉴美国住房保障的经验,尽快制定专门的住宅法和住房保障法,从立法层面对住房保障的实施计划惠及对象供应标准资金运作方式保障措施等进行法律界定。四建立两级监督机制现行机制下，住房公积金有效约束机制尚未形成，对住房公积金的监督如前所述流于形式，现有的财政审计部门对住房公积金的监督和管理存在较大的障碍和局限。要进步有效解决对住房公积金的监督问题,需成立真正的政策性住房金融机构,撤销住房公积金管理委员会,彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构,对住房政策性金融机构进行垂直监督管理,不受地方政府的约束。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开发布对这两个机构的审计报告。无论外部监管机构是否真正到位,公积金中心还是应先做好内部控制。除此之外,还应该坚持岗位轮换制度,和分级授权制度,对所有操作环节的人员分别限制操作权限,防止越权办理事务。五实行定的财政税收减免政策为让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。这是为了推行住房私有化而实行的种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房，对提供具有保障性质的住房的企业与个人实行税收减免及落实相关优惠措施。因此我国也可以适当的借鉴美国住房税收减免经验，通过采取系列的优惠税收减免政策，如通过实行对政策性住房机构和私人金融机构财政补贴计划，扶植和鼓励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款和利息减免政策。不仅如此，政府可根据不同地区不同家庭的收入,划分不同的所得税减免的优惠标准。个人在用公积金归还住房贷款时,按政府规定的标准先抵扣个人所得税,个人收入达不到个人所得税起征点的,折算成定额度的免息贷款额,免息部分由财政补贴给银行。六自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户利益目前我国住房公积金实行强制储蓄,规定住房公积金的提取有条件限制并需要进行严格的审核。随着我国城市化进程加快，尤其是职工就业流动性增加，现有的严格审核及限制职工使用个人住房储蓄资金的制度,有违公平和自主消费原则,同时造成大量住房公积金的沉淀,在定程度上影响居民当期消费。在实行住房公积金贷款利率市场化的自愿储蓄后,可以通过开辟灵活多样的储蓄品种,采取多种利率储蓄奖励措施,并且有必要取消现有住房公积金的使用和提取限制，扩大住房信贷的资金来源，确保储户住房公积金所有权的实现。住房公积金制度是项重要的社会保障制度,它有力地推进了城市住房制度改革和发展。目前,我国住房公积金管理主要还是以行政管理方式为主。要真正实现管理与监督的有效性,还需要进步加强住房公积金管理中心贷款方面的法制建设，使贷款的调查审批催收等全部管理流程法制化。积极汲取美国住房体制上的经验，有效规避住房公积金贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款真正的取之于民，用之于民。注释住房公积金显示出我国住房公积金缴存人数在不断增加，缴存额继续稳定增长，但住房公积金资金的使用率即个人提取总额个人贷款余额购买国债余额之和与缴存总额之比呈走低趋势，并且住房公积金贷款明显放缓脚步。这也使我国庞大的闲余公积金资金沉淀得不到