表序号项目资金万元比例自有资金，银行融资，销售收入，总投资，项目综合评价结论项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

表项目主要经济技术指标以稳健方案为测算基准序号项目指标单位占地面积，平方米总建筑面积，平方米项目总投资，万元项目经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元投资利润率税前投资净利润率税后财务净现值，万元财务内部收益率注上表中为住宅销售率为商业销售率为情况下经济效益指标。

二项目投资环境确地定位产品和实现预期销售收益对于项目成功关键因素。

防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查，控制开发节奏，注重项目整体营销策划合理安排融资计划，保证资金充足。

十附表项目工程计划横道图项目开发成本估算表项目投资计划估算表项目销售收入与经营税金及附加估算表资金来源与运用表损益及利润分配表现金流量表全部投资敏感性分析表力极弱。

上海外来人口和城市人口近几年都有大幅度增长，这将造成巨大潜在需求。

从销售面积和人均住宅使用面积来看上海需求，年上海住宅销售面积在宏观政策作用下出现了负增长，但还是存在着大量需求。

年人均住宅使用面积有小幅度增加，还有很大增长空间。

区域市场分析区域市场界定本项目地块位于徐汇区唐山路以南许昌路以东，处于徐汇区内环板块区域。

图区域位置徐汇区社会经济发展状况徐汇区整体经济总量持续稳步上升，支撑居民生活水平及购买力逐步提高图徐汇历年增长情况杨浦区生产总值增值亿元徐汇区生产总值到年增长率达到了，占全上海市生产总值比重为。

工业总值与成正比上升，在年达到亿，增幅同比增长了，徐汇区直保持了工业重区地位。

以工业型产业为主导，向知识型产业转变徐汇区正逐渐成为个高素质人才聚集地年月引进各类企业户，同比增长吸引注册资金亿元，同比增长，注重引大引强，引进注册资金项目总论项目背景项目名称上海市徐汇区钦州北路街坊土地地块项目可行性研究报告研究工作依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号上海建设工程价格信息企业提供相关资料项目建设规模和内容根据上海市国有土地使用权挂牌出让沪告字第号及徐汇区钦州北路街坊地块挂牌文件项目用地经济技术指标如下表表项目经济技术指标单位项目名称布吉镇岗头村金圆水库周边土地项目总用地面积是徐汇区距离市区最近区域，也是徐汇区房地产市场发展较早地区。

其中周家嘴路以南是以居住都市型工业综合功能区，主要由旧城区组成，是徐汇区调整经济结构优化城区功能重点区域。

整个内环片区有同济大学控江路商圈和长阳路小商圈等生活商业配套环境。

在周家嘴路周边有齐齐哈尔小学上海市教育科学研究院附属中学新华医院市中西医结合医院上海瀚海明玉大酒店小型便利超市等配套设施，基本配套较全图项目区域配套情况区域住宅土地市场表徐汇内环板块区域土地市场情况地块名称地块地址用途容积率面积米总价万元单价万亩楼面单价元平米成交日期公告号出让类别杨房地号江浦路号住办招标徐汇区号周家嘴路南江浦路东居住办公年第号招标徐汇区号宁国路西河间路南居住办公综合年第号招标杨房地号大连路东唐山路南辽阳路西昆明路北商品住宅招标徐汇区号宁国路西平凉路北锦州湾路南综合年第号招标杨房地号荆州路东昆明路北辽阳路南等商品住宅招标杨房地号长阳路号商品住宅招标杨房地号平凉路号商品住宅招标上海市徐汇区隆昌路长阳路地块隆昌路以东长阳路以北办公年第号招标上海市徐汇区黄兴路号地块黄兴路以西走马塘以北综合年第号招标徐汇区江浦街道街坊丘地块大连路东长阳路北荆州路西昆明路南综合商业办公年第号招标年之前土地出让基本以招标方式进行，出让类型主要以住宅为主，这时期土地出让市场化程度低，因而土地出让价格偏低。

徐汇内环区域年基本无经营性土地出让。

住宅房地产市场分布概况徐汇内环片区目前新开发住宅房地产项目主要集中在大，销售面积为万平方米。

表城镇人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人指标年份城镇人均住宅使用面积增长率图上海人均住宅使用面积及其增长率单位平方米人住宅使用面积左轴增长率右轴从