公寓自九十年代初从港台传入上海以来，目前正处于稳定上升阶段。

由于具备酒店式服务公寓化管理特点，酒店式公寓非常适合中短期居住，因此倍受外籍来沪人员及高级白领人士青睐，同时，酒店式公寓又以其出色市场表现，可观回报，成为广大投资者新宠。

尽管酒店式公寓是种极富发展潜力物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场预测社区形态建筑设计服务设施配套服务功能开发与管理等方面都缺乏经验。

它至少要五到七年发展期或成长期，才能逐步进入成熟期。

本文旨对酒店式公寓这物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓主要影响因素，探求不同类别酒店式公寓成功模式，并对未来发展趋势进行预测，以求有助于对酒店式公寓定位开发。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二主要研究内容本报告主要就酒店式公寓地段供需状况和价格进行市场分析，并围绕酒店式公寓客户资源设备配臵和管理服务等几大基本因素进行产品研究。

包括以下内容第章，概论。

主要分析酒店式公寓发展进程，主要特点和竞争分析。

托给酒店管理公司统出租经营，或者自我出租，获取年度红利。

因此，年度利润分红通常足以抵消分期付款费用，并有可观赢余。

业主般只需投入金额不多首期，就可以不再投入，大约至年后取得完全产权，之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市出售，经营有方酒店式公寓通常可以获得可观增值回报。

产权式酒店公寓是上海酒店式公寓市场上新兴产品，以中福地产金银汇和年新上市世福汇为主要代表。

二供需状况相对于每年多万平方米普通住宅供应量，酒店式公寓市场总量则要小得多年上海酒店式公寓供应约万平方米。

从上海酒店式公寓历年发展情况来看，年代中期是较为集中供应期，年达到顶峰，年代末开始转淡，目前年供应量基本徘徊在万平方米左右。

年间，酒店式公寓需求状况比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷到了年需求量明显加大，空臵率也不断下降，酒店式公寓表现出供不应求局面。

供应供应量出现波动近两年逐渐提高近年上海酒店式公寓市场供应波动较大。

上个世纪年代末，受东南亚金融危机影响，些住宅采用租赁方式来加快资金回笼，致使年上市量骤增，当年新增供应量为套，共个楼盘。

包括上海盛捷香港广场世纪阁嘉里公寓衡山路号以及浦东汤臣中心等几个大型楼盘，其中仅上海盛捷就提供个单元。

年，随着市场好转，批管理优秀设备精良高品质项目开始走俏租赁市场，形成了市场供应次高峰，当年推向市场共有个楼盘，共计套单元。

相比年第次高峰，年推出楼盘规模相对比较小，每个楼盘般在个单元左右，如时代豪庭鸿艺豪庭亦园等。

近年开发商考虑到酒店式公寓市场总量和空臵率等情况，对酒店式公寓开发持谨慎态度，致使年供应量不到个单位。

年黄浦区威斯汀公寓卢湾希尔福公寓，长宁区嘉里华庭二期瑞峰公寓酒店和柏华丽豪华公寓上市，使全年年上海酒店式公寓市场供求情况供应需求空置率套供应达到个单位。

年季度，徐汇区新推酒店式公寓徐家汇馆，共套。

可见受系列利好消息影响，上海酒店式公寓供应近两年又起小高潮。

供应结构发生变化出现产权转让和出售现象年以来，越来越多酒店式公寓出现了产权转让和出售现象，酒店式公寓市场长期以来以租赁为主体营销模式，正逐渐发生变化。

酒店式公寓产权转让酒店式公寓产权转让，主要由于市场存在旺盛需求。

酒店式公寓拥有良好设施和经营状况，现金流量稳定，再加上随着目前上海酒店式公寓需求量能稳步释放，强劲租金走势使些实力雄厚公司表现出籍公司及外籍人士喜爱。

尽管现在尚处于全球经济概念界定根据目标客户和物业特征，上海酒店式公寓大致可以分为两类类是小户型酒店式公寓，此类物业可算是上海商住两用小户型二代产品，其代单身公寓于年末大量上市，当时也曾引起市场极大关注。

而小户型酒店式公寓更是以小户型低总价和酒店式服务作为其主要卖点，赢得了大量上海新兴白领年轻购房群和投资客。

比较典型楼盘有东方时空蓝朝部落骏豪国际等。

另类即从年代初期开始，伴随着上海对外贸易增多，以上海商城酒店式公寓为代表物业类型。

这类物业主要为在上海从事商务活动外籍人士提供国际化居家服务设施。

从最初上海商城，到目前以品牌优势取胜雅诗阁，形成了上海房地产市场独具特色物业类型。

以上两类物业虽然都称为酒店式公和平均入住率增幅都高于酒店式公寓。

在这方面，酒店式公寓对比高档公寓明显居于竞争劣势。

二酒店式公寓市场状况酒店式公寓分类根据物业档次划分由于投资商不同，他们财力和开发理念不同，选择区域和