（定稿）中原--佳兆业地块项目投资方案计划书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

中，更是刺激了住宅消费市场需求，对房地产开发而言，存在较大潜在机会点。

人均消费性支出东莞市城镇居民人均年消费性支出年份元居民消费型支出年前三季度城镇居民年人均消费性支出元，同比增长。

至年末，东莞每百户已经拥有家用轿车辆。

从消费结构恩格尔系数食品消费占消费支出比重观察，东莞年恩格尔系数为，根据国际上恩格尔系数标准衡量，恩格尔系数低于为富裕型水平，东莞已基本接近达到富裕型消费结构。

经过近多年发展，东莞已经逐步发展和富裕，同时造就了大量高端住宅消费群体，占据了相当程度上社会财富，各种物业类型组合情况下，常规住宅在当前市场环境及成本控制基础上，项目具备良好市场竞争力与发展潜力，并具备较好盈利基础和能力，能够创造较好开发利润。

在标准层高下，住宅盈利空间较为有限，项目主要盈利来源于商铺销售，商业部分运作是是项目成功关键。

综合而言，项目具有良好盈利能力，项目可行。

附表项目成本及盈利估算表利润表东莞中原物业顾问有限公司平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。

商品房空置面积东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年增速有所减缓，是同期销售面积，说明空置面积总量仍很高，较高市场空置率是市场预警信号。

通过竣工面积与空置面积交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定。

东莞中心城区房地产状况中心城区概述根据已经获得广东省人民政府批准东莞市城市总体规划显示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村行政用地，总面积平方公里。

近年来，东莞市进行了大规模城市基础建设。

东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广目录第部分市场可行性分析宏观市场分析二区域市场分析三区域市场环境分析及预测四市场可行性总结第二部分项目可行性分析项目概况宗地现状技术控制指标二项目分析与初步定位资源供给条件项目分析项目定位分析三项目财务分析销售收入估算成本费用估算盈利能力分析盈亏平衡点分析四项目风险分析不确定因素分析项目风险及其规避方式五项目可行性综合评述附表项目成本及盈利估算表利润表核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第部分市场可行性分析宏观经济分析城市概况东莞市位于广东中南部，珠江口东岸东江下游珠江三角洲区域。

西北距广州公里，东南距深圳公里，距香港公里。

东交量开始有所下降，年南城区交易土地面积为万平方米，占东莞市交易土地比例为，低于年。

但是由于南城区土地热点开发，成交价格上升较快，南城区土地已成交单价为元。

二级房地产市场开发火热经过统计分析，目前南城区在售楼盘总存量约为万。

预计今后两年潜在供应量达到万，从南城目前在售楼盘存量和潜在供应量看，开发供应量远远高于市区其它区域，未来市场面临供过于求风险，可以预见市场竞争将异常激烈。

因为此区域供应楼盘多为中档楼盘，面对社会中间阶层，随着此部分购买群体状大，需求量也在急速增加。

万江区整体开发态势逐步趋热万江区多年以来经济发展都以工业为主，因地理位置与莞城区只有河之隔，东莞市新城市规划出台之后，万江作为莞城后花园和物流新区定位更加明确。

万江区房地产市场长期落后于其它市区发展，拥有楼盘项目不多，东莞城市化进程和万江政府城市运营给该区域房地产市场发展契机，年之后，土地供应量和开发量逐渐加大，新项目陆续进入市场，其中华南理想等大盘。

是万江板块代表项目。

万江作为个开发落后区域，给房地产发展造就大量空间，同时万江区委区政府亦宣布启动城市运营，明确表示将以房地产为切入口，万江区房地产开发呈火热局势并将持续升温。

东莞房地产市场发展趋势分析东莞发展阶段判断东莞人均及恩格尔系数反映东莞户籍人口生活水平处于富裕阶段，在全国中属于较高水平。

东莞城镇居民人均居住面积大，而居住支出却处于相当低水准。

主要原因是东莞居民拥有是大量私房房改房，与深圳广州相比居民拥有是大量商品房相比，东莞居民用于物业管理等各方面居住支出相对比较低，在需求上仍有潜力可挖。

从整体来讲，东莞房地产跟广州和深善与发展，这表明将吸引着越来越多本土莞人以及非莞籍人口选择在莞置业。

二东莞市房地产总体市场分析房地产投资状况东莞市近年来商品房开发投资总额亿元开发投资总额近年来东莞市房地产市场趋旺，年房地产开