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组团打造成个居住商贸休闲旅游影视为体的生态新城，希望通过金霞物流中心带动的人流信息流资金流技术流，来有效地构架房地产开发的资源平台，为长沙市北城地产格局实现飞跃提供支持。
商业销售按元平米计算，项目收益详见下表表二项目收益表注容积率序号项目名称销售单价工程量金额万元备注销售收入别墅类双拼市场预估其中产品联排市场预估独栋市场预估小高层市场预估社区商业市场预估营业税及附加税前利润总投资税前利润率总投资土地增值税增值额所得税税后净利润税后净利润率净利总投资注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正常情况。
三短平快滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周期过长带来市场风险。
以达到投入产出最佳状态。
四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。
市场信息及可行性分析见附件。
附件长沙市高端物业市场分析附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算附件长沙市高端物业市场分析长沙高端物业版图分析长沙别墅分布图据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。
目前长沙市场上在售别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米套均面积计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。
二长沙高端物业市场供给分析别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少，合适价位独栋别墅供应量有限目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到全市别墅类产品供应总量近六成，作为景观资源占有率最高产品，独立别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市，是目前长沙别墅市场辅助产品。
而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。
三长沙高端物业开发类型分析长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物业类型伴随着长沙别墅项目用地规模增大，近期推出项目多为综合性开发项目，如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安星城鹏基诺亚山林等都为复合型物业。
四长沙高端物业销售价格分析长沙别墅市场主体销售价格保持快速增长在长沙整体经济保持持续快速增长前提下，整体房地产市场供需平衡稳定增长，为别墅市场发展奠定了坚实基础，长沙别墅市场从年前元平米以下主体市场到年元主体市场逐步拉升，年市场出现了上元平米顶级别墅。
本项目可比长沙别墅项目产品及价格分析如下表所示项目名称占地面积容积率物业类型价格面积区间比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓联排元，双拼元，洋房元独栋以上，联排，双拼以上托斯卡纳万联排洋房联排元联排，洋房鹏基诺亚山万独栋双拼双拼元独栋林叠加洋房公寓联体元洋房元公寓元双拼叠加洋房，复式早安星城万合院内带来消费客群支撑随着政府宏观调控，低容积率低密度高品质物业市场逐步稀缺区域内近期多个大盘开发建设将提升区域配套设施。
威胁分析政策风险，根据长沙市规定，本项目所在区域执行以下占规定，而根据长沙市规划管理局文件关于青竹湖畔小区南区项目用地规划指标调整问题意见长规报号文件，要求本项目小于小户型套型面积占，虽然较已经有了很大降低，但是本项目规模体量比较大，比例仍然不小，将在定程度上影响本项目开发建设市场风险，本项目南面芙蓉北路沿线未来可供开发面积比较大，地理位臵都优于本项目，未来竞争比较激烈未来出台政府宏观调控政策影响，年以来，全国各地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来众多宏观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新更严厉宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多个方面对房地产市场进行调控上半年年下半年年上半年年下半年现金流入销售收入其它收入现金流出开发建设投资土地成本开发前期费建安成本基础设施费园林环境管理费用财务费用土地财务费用建设营销费用销售税费土地增值税所得税当期现金
（定稿）中铁置业长沙青竹湖项目投资方案计划书（最终定稿）
