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有规划许可证和产权证，无转让可能，但又正好处在北侧大门里边，若不购买此栋违章建筑，将对项目整体规划影响较大，而若购买此栋违章建筑，我方将不但按元平米价格多付出万，还将就违章建筑规划从新审批补交罚款等问题进行处理，也比较麻烦。
建议采取买下来，规划成商业经营。
第八部分结论与建议该项目地处亚奥核心区域热点发展区域，配套完善，交通便利，市场机会好。
该项目优越地理位置优势决定其巨大商业潜能，商住两用开发前景决定其潜在价值较大。
项目客户定位清晰，价位便宜，回报率较高，项目回笼资金快，抵御风险能力强，但前期现金流压力大，如能有效解决转让方债务问题，建议公司对此项目积极投资。
本项目符合公司发展战略要求，转让价格便宜，在市场低迷时可考虑购买此项目，增加公司项目储备，对于公司在北京地区发展意义重大。
湘江伟业北京投资有限公司年月附件项目基础资料项目立面图投资测算文件规划指标表静态投资测算表开发销售计划表正常月份现金流量表第部分项目背景米商铺层二层北京朝阳区安慧里北苑路号写字楼二手售价租元平米天洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北米写字楼元平米天由于该区域地处亚奥板块，市政配套设施良好，紧邻地铁号线，交通便利，该区域由于受奥运影响，区域房价近年涨幅较快，产品主要以高档公寓写字楼为主，销售情况均比较理想，具有良好发展前景，区域市场近两年供给较多，存在定竞争性。
第三部分市场定位客户定位目标客户来源北四环沿线大企业技术术开发管理人员。
小营附近对外经贸大学北京联大等高校中青年教职工。
亚奥区域公司企业中中层骨干人员。
高科技企业外资企业等企业中白领。
目标客户特征以投资客户为主客群职业分类比较清晰区域选择性较强亚奥区域收入稳定，大部分家庭年收入万三居客户，万两居客户文化层次较高，对居住环境舒适性交通便利程度比较看重对价格敏感度不高需求特点住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用交通便利车程在分钟之内，公交条件好，最好有地铁户型实用适度舒适，两居在平米以内，三居平米以内环境对于园林景观要求比较高，追求原生状态，对人工雕琢味较浓东西不感兴趣二价格定位区域当前价格根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得元平方米销售单价，写字楼部分可以取得元平米售价，若自持可取得元平米天租金水平。
第四部分规划设计方案构思小型商务办公综合体作为紧靠地铁号线商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。
完善配套设计必要办公配套商业与地铁公交站点与街区商业有机结合。
原生态大型景观社区充分利用地块北侧已建成城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静感觉。
原有户型需要做改动原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。
第五部分项目开发及销售计划指导思想在保证项目总体收益前提下，优化安排现金流，控制风险。
二项目转让资产过户，预计个月内完成月份达成初步意向，着手设计转让实施方案月筹措亿转让资金月达成债权人协议，付首期款月开始办理资产清理交接过户月办理相关变更手续，付二期款月完成项目相关规划报建变更手续三项目开发进程附件开发进程表月开始进驻项目，接收资产资料月开始办理项目规划报建变更手续，项目外装修公寓内装修方案，地下车库发进程附件开发进程表四项目销售计划五资金筹措计划第六部分投资收益评价项目销售测算二项目总成本单位成本计算成本测算表三项目收益指标项目全投资现金流量表四现金流分析与解决方案现金流分析正常开发状态现金流改善现金流运作方案改善现金流运作方案二第七部分风险评价与解决方案宏观市场风险房价下调影响债务风险工程问题遗留违章建筑第八部分结论与建议附件第部分项目背景该项目为我公司长期合作方，上涨，但住宅投资则由于土地资源有限性，呈现缓慢增长。
上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度策略，未来年内北京房地
（定稿）亚运村天马大厦项目投资方案计划书（最终定稿）
