（定稿）华苑新城项目投资方案计划书 ㊣ 精品文档 值得下载

称为天津地产先锋，在天津人心目中已树立起第品牌形象，万科产品应属于整个天津市，而不是个区域，所以万科有能力，也社区，为万科在天津又树立个标志性产品，同时投资回报率较高，具有开发价值，该项目可行。

南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处于天津市上风口，远离工业区，空气新鲜，自然条件优越，被公认为居住上佳区域。

北侧为正在建设华苑新城期，远处为华苑居住区，华苑是天津市安居工程重点起步区，占地公顷，规划建筑面积万平方米，九五年实施征地和基础设施建设，共划分个居住小区，九六年实施住宅建设，截至年底，已基本建设完毕，进住居民户。

其中，安华里居华里两个小区被建设部评为全国城市住宅建设试点小区，碧华里小区成为我国康居住宅示范小区，华苑居住区配套设施齐全，物业管理完善华苑成功开发对本项目开发定位有着很好衬托。

西侧紧靠天津市城市主干环道外环线，有着米绿化防护带。

东侧为陈塘支线铁路，每天约有趟货车经过，有定噪音污染，需采取些降躁措施。

正在建设华苑新城期华苑碧华里东侧为陈塘支线铁路五规划控制要点总占地面积万平方米亩，其中界外地面积为万平方米约亩，可建设用地万第章项目开发背景华苑新城项目处于天津市区西南部，这里西南部指由围堤道复康路友谊路外环线及周边部分地块所合围区域，约占市区面积，以下从两个大方面来介绍该项目开发背景。

外部环境根据国务院批准年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规划为教育科研居住及行政办公用地，包括如下几个部分以南开大学天津大学为主体第高教科研区已基本完善，在天津经济发展中起到很大作用正在建设第三高教区内已有城建学院农学院师范大学女子学院等院校据粗略统计，天津市约高等院校聚集在该区域。

老大居住区有体院北王顶堤等，新建设大型居住区华苑居住区，正在兴建有梅江居住区华苑新城居住区梅江南居住区等大型居住区。

天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长快速速度在发民用地，据调查其征地补偿费基本在万元亩，但考虑其完成地上物树木高压线拆迁场地填土平整等费用及不提供优惠配套及出让金政策情况下，综合地价接近万元亩。

这与我司洽谈基本确定万元亩接近。

请地价评估所有关人员做过初步评估，评估值在元平米，即万元亩，与我司确定价位基本相同。

④本项目南侧有块农民集体土地，其土地方与我司洽谈过，单纯毛地补偿费要价为万元亩，其在区位及现状条件上均不如本项目，如将其做熟到本项目目前程度，综合地价可能超过万元亩。

综合上述比较结果，我们认为目前确定土地购买价是个比较合理市场价位。

五法律事务分析土地性质土地所有权国有用地现在土地使用权西青区土地局土地规划用途居住用地取得土地使用权程序万科与西青区土地局签定土地开发补偿协议。

去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。

取得土地使用权需要工作日般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。

取得土地使用权风险及控制合作方出示关于免土地出让金法律文件时间比较早，土地管理部门是否继续执行，是个待定因素，经与合作方协商，合作方保证我方按土地出让金交纳，否则我方可从其补偿款中扣除。

总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，合作方只有家，并且为政府西青区土地局，合作风险相对较低。

宗地规划为居住用地，已征为国有用地，土地地权在西青区土地局名下，项目报批手续基本完备。

第四章市场研究天津总体市场情况天津市房地产市场进入年以来，全市房地产投资计划比去年增长，达到亿元。

本市房地产业十五目标确定，年内完成投资亿元，人均使用面积平方米。

年，天津房地产市场实现高速良性增长，危改工程已逐步完成，货币还迁因素渐渐淡出市场，个人改善型购买占据市场主力，达到，进入纯市场化运作时期见年，商品房销量变化情况及人均使用面积增长情况正是货币还迁和房改政策和相关金融政策结合，充分地调动和激发了百姓购房积极性，使得普通老百姓逐步从观念上接受了购房去改善生活条件思路，天津房地产形成了目前良好市场化运作局面。

年年年年年年年年年商品房销售量变化情况调查报告及分析显示改善居住条件为近期住宅消车为次小时。

该项目所在区域规划有地铁号线，地铁号线，沿外环线高架轻轨线，未来这些设施建设使得该项目交通设施更发达，出行更方便。

项目所在地北侧红旗南路西面为外环线四周边环境自然环境项目用地处