产行业影响城市规划对项目影响市场分析区域市场成长状况区域市场供应产品特征目标客户定位规划设计要点初步规划设计思路主要经济指标项目开发计划与投资估算开发周期安排投资估算营销策略预计市场份额项目市场定位定价策略销售策略整合传播与措施经营管理项目财务与投资分析销售收入不确定性分析风险应对风险分析风险防范对策撤出计划核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目概述项目区位及用地项目地块位于防城市防城镇城南新区与城南开发区，处于防城旧城区与防城市总体规划新城中心结合部。

两地块呈八字型，面积分别为亩与亩，位置如下图所示项目宗地现状四至范围两地块北向与防城旧城区隔江相望。

北沿规划路，南北大道贯穿两地块之间，西临防城江，东面与南面临规划路。

地势状况项目宗地之呈形，地势起伏较大，场地标高于南北大道。

地上物现状空旷地，有少量地上构筑物。

空中线路地下管线人防构市中心城区规划人口为万人，中心城区建设用地平方公里。

城市将由三部分组成港口发展用地城市主城区和企沙工业区。

主城区和企沙工业区构成中心城。

其总体布局采用城四区带状组团式结构形态，按照中心集聚，带形布局，自然分隔，组团明确，轴向发展特点进行城市空间与用地布局。

按照防城港市住房建设规划预测，至年，防城港市中心城区建设各类住房共约万套，新增住房总建筑面积为万平方米。

新增住房主要往个地区发展防城港市中心区防城城区桃花湾片区作为新增住房建设重点发展地区。

其他商品住房主要选择建设在城市中心区东西大道以南区域和桃花湾片区北半部。

根据防城港市城市商业网点规划年，年商业发展主要目标是到年，防城港市形成港口城区防城城区两个区域商业中心。

到年，防城港市形成沙潭江公车城区港口城区和防城城区三个区域中心。

到年，基本形成具有防城港市特色心三区基两翼个物流基地两个物流中心二十街多点商业网点空间布局。

市场分析区域市场成长状况区域市场简述该项目行政隶属防城镇城南区，位于防城旧城区和市商业中心之间，距离外环线不到公里。

区域市场范围界定在城市中心区如图所示，旧城区是较早建成地区，市政建设和各项功能环境都需要进步改造完善，故项目能吸引旧城区改善居住条件居民，同时，在城市商业中心区辐射范围内，能获得邻近商业中心便利又避免了商业喧嚣。

该区域市场基本特征表现如下由于政府大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显提升。

产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为防城市旧城向新城过渡区域，市场发展较为成熟且市场容量相对较大。

属于开发时序较早区域市场，整体呈现购买力强，是旧城区改善居住需求节点，对于旧城区辐射力强。

是今后两年城市中心区市场开发热点，这也促进了该区域市场整体价位提升。

区域市场在市内各项指标成长状况销售量该区域市场销售量直稳步增长，尤其是年增长幅度最大，较年同比增长了。

销售量与上市量比较目前镇城南新区基本处于供销平衡状态。

平均单价走势目前镇防城区平均单价在元平米到元平米之间，是中档物业集中区域。

区域市场供应产品特征城市中心区市场基本呈现各档次产品供需差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显供求悬殊供应先进项目管理经验，对项目开发建立三级进度计划管理体系进行项目内市人口，将新建亿平方米左右住宅，住房消费潜在需求将支持房地产业中长期保持较快发展。

北部湾经济区建设对项目影响年月广西北部湾经济区规划获国务院批准，同时国家将广西北部湾经济区定位为国际区域经济合作区，如此定位之高，给广西北部湾经济区发展，创造了无限发展空间。

防城港市在广西北部湾经济区三基地，中心区域空间格局中，凭借优良港口便捷交通及区位优势，将定位物流基地及大型临港工业城市职能。

以物流为核心，带动相关产业发展，防城港经济将进入快速上升通道。

中国与东盟国家合作正逐步深化，随着北部湾经济合开发区形成，对大西南海南腹地经济迅速起飞，对中南半岛经济发展，对中国参与东南亚南亚国家经济协作都将产生不可估量积极影响。

新崛起北部湾经济圈将促进华南西南和东南亚三大经济圈全面对接。

从发展眼光看，北部湾经济圈有望成为中国第四大经济圈。

泛北部湾次区域合作推进中国与东盟海上合作，符合中国与东盟次区域经济合作从单走向多钢铁项目，是武钢柳钢合力打造重量级项目，钢铁基地工程静态总投资为亿元。

按照三年出产品三年见效益建设目标，年至年三年内，防城港钢铁基地项目将投入资金六百余亿元人民币，年正式建成投产，建成后技术