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务成本返还号地块指标单位占地面积，总建筑面积，计容积率面积，收益面积，总投资，万元保障性住房万元经营收入，万元利润总额，万元税后利润，万元税前总投资利润率税后总投资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房按照含财务成本总投资，万元返还情况下结果指标号地块指标指单纯只进行号地块投入结果指标由于商业所占比例较小，因此年均投资利润率按照建设期加销售期考虑，即按照年计算风险分析工期影响项目开发建设受平台建设影响，工期较长，这将导致资金回现周期长，影响项目动态收益水平号地块为非收益项目，开发时间介于深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资可行性研究报告核准通过，归档资料。
未经允许，请勿外传，目录研究结论项目属性项目投资环境项目分析项目发展定位项目经济效益分析二项目地块属性界定项目概况项目位臵地块现状项目规划指标项目区域环境分析项目区域环境概况片区关系图片区发展分析项目地块属性界定区位属性物业属性生活便利度属性生活氛围属性资源属性三项目投资环境分析宏观环境分析深圳市房地产市场分析房地产市场政策房地产市场特征分析项目周边房地产市场发展分析项目周边住宅市场发展分析项目周边商业市场发展分析四项目分析优势劣势机会挑战五项目定位项目发展策略项目发展策略项目发展定位客户定位产品定位价格定位六项目经济效益评价项目工作计划主要考虑因素关键节点安排项目经济效益分析分析前提项目投资估算项目资金构成投资使用计划高科技研发基地和重要港口门户地区。
图大南山法定图则南油工业区突堤商务区海上世界大南山四海社区赤湾港物流港口片区花园城社区本项目位置数据来源深圳市规划网项目西南侧即为赤湾地区，赤湾区城市发展目标是高标准建设，以港口作业区临港产业区和生活服务区三大主要功能区为主现代化综合港区。
赤湾区功能定位是集水陆运输货物仓储临港工业等多种功能于体综合性港区。
规划发展意向根据规划，片区应利用大南山公园别墅区人行入口，组织大南山公园海上世界深圳湾滨海休闲带人行空间联系，体现山城海相互交融。
随着深圳市城市总体规划草案出炉，深圳发展重点再次向西扩展。
前海中心跃而成焦点，深圳有望出现第个真正国际滨海建筑群落。
项目目前拥有陆路水路交通优势，未来将规划地铁号线和号线，城市内外交通便利性将进步提高主要交通干道主干路兴海大道，双向车道南海大道，双向车道港湾大道，双向车道月亮湾大道，双向车道，通过月亮湾大道和南海大道便可以和西部通道相联。
西部通道开通，将引发香港和蛇口经济良性发展集群效应，地两检以及小时通关将彻底改变蛇口片区面貌。
随着西部港区大规模扩建以及未来规划中广深沿江高速开工建设，蛇口未来发展将不仅限于辐射深圳区域，而将成为深港国际大都会重要核心之整个珠三角交通枢纽。
次干路兴工路沿山路工业八路荔湾路铲湾路等双向车道轨道交通规划未来将有地铁二号线和五号线经兴海大道。
地铁二号线拟在蛇口客运港区设臵轨道站点，在本项目位臵设臵二号线车辆段地铁五号线拟在片区西北侧通过，在兴海大道设臵站点。
项目地块属性界定区位属性陌生区域边缘化无可延展性不纯粹陌生区域本项目属于大南山片区，四周环绕赤湾妈湾前海南油后海蛇口等片区，项目所在区域市场认知度低，陌生度较高。
边缘化在各片区中，大南山片区北侧环绕片区生活氛围较为成熟或趋于成熟，但南侧环绕片区如赤湾妈湾等片区港口及工业氛围浓厚，生活氛围缺乏，项目所在片区属于周边居住区域边缘地带。
无可延展性项目周边荒芜，未来无集中住宅供应，项目所在位臵区隔独立，无可延展性。
不纯粹项目紧邻兴海大道过往车辆以货柜车居多，凸现了港区货流氛围，这为居住项目发展带来定不利用影响。
物业属性地铁上盖规模较小地铁上盖项目为地铁号线蛇口西车辆段工程项目上盖物业，市场和客兴海路户对地铁上盖物业接受度有待验证。
规模较小计容积率建筑面积为其中单身宿舍保障性住房住宅住宅规模较小。
图资利润率财务内部收益率财务净现值，万元税后年均投资利润率年注整体指标是保障性住房按照不含财务费用成本返还价，万元返还情况下结果指标，整体指标是保障性住房
（定稿）深圳市地铁蛇口西车辆段上盖物业开发项目投资方案计划书（最终定稿）
