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市消费制高点，抬高项目定位如宾利西部市店春天哈根达斯亨利表行等结合本案立地条件，本项目可塑性强，未来发展潜力较大。
二市场分析与预测年，对西部市房地产市场而言是变局迭出年，先是土地政策阳光化，接着银行信贷门槛抬高，政策和金融双重规范象两只大手，重重地拧着房地产行业水分。
但同样政策却出现了冰火两重天局面。
年住宅价格猛涨销量大增，甚至举消化了积年空置住宅商品房，住宅类开发商是春风得意。
而商业地产市场就显得相对冷清，投放量放大程度较高，空置面积上升，供需矛盾日渐突出。
年竣工销售率为，年竣工销售率低到了。
从年商业地产需求突然放量，到年商业地产大面积竣工，以及年空前发展，形成商业地产相对过剩。
至年西部市市区累计供应商业用房面积万平方米，同比增长，销售面积万平方米，同比增长，这说明年西部市商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。
年月，市区商业用房供应过量万平方米，月供应过量万平方米，而全年月供应过量万平方米，由此可见，西部市市区商业用房已经相对过剩，且由于供应过快，需求与供应之间差距已经越来越大。
相对过剩直接后果便是商业用房空置面积不断上涨。
年商业营业房空置面积就达到历史新高万平方米，接近当年商业营业房销售面积。
年商业营业房在建规模达到万平方米，其空置更攀总经理行政部营运部财务部副总经理工程部开发服务部高到万平方米。
年空置面积更大幅增长了，达到了万平方米。
历年商业用房统计数据如下出现这现象主要原因是商业用房投资开发增长过快造成供应相对过剩。
主要是产品结构单同质化问题突出市场定位不尽合理等，低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场发展。
本项目周边商铺售价序号项目名称项目地址销售面积产品定位售价元万产权商铺元元万产权商铺元元产权商铺元元万产权商铺上元下元产权商铺元万产权商铺元元产权商铺元元三项目定位分析与优劣势分析项目优势项目位于城市核心区域，区位价值较高。
区域是西部市传统商服繁华区，该区域目前已有家乐福太平洋百货等大型商业企业入驻，为区域良好商业前景奠定了基础，本案区，万元三层元，万元四层元，万元合计万元项目销售回款计划年月开始销售，预估年月底完成销售，既销售回款万元月完成销售，销售回款万元月完成销售，回款万元剩余不作估计。
贷款资金使用及现金回流还款计划工程款等预计平均每月支付万元，共万元万元单位万元项目名称资金来源年月年月年月年月合计用款工程款管理费等等贷款月合计二现金流入销售回笼开始销售销售面积承包商垫款合计还款注商业裙房层销售均价按市场参考比较保守估计价格万元平方米计算，向金融机构借款还款比例设定为销售回款。
十结论可行性从市场面看，项目所在区域，拥有良好规划前景和升值空间，未来房地产市场朝供需两旺发展，项目顺势开发，必有作为。
从技术面看，现有建筑施工技术完全满足项目开发建设所需。
从经济评价上看，投资收益良好，可望获得以上回报率，在财务杠杆情况下，内部收益率甚至高达。
从社会效益和环境效益上看，项目作为全市值得关注重点项目，建成后将形成个全市明星楼盘。
以优质产品宜人景观完善配套和贴心物业管理打造成高品质空间，具有良好社会效益和环境效益。
因此，本项目是完全可行。
抗风险能力时间控制风险给项目运作带来压力。
销售是项目运作关键，采用积极有效方式促进项目产品顺利去化是提高项目抗风险能力基石。
与此同时，项目以品牌优势可以不断创造行情，引领西部市市场，从而有效降低项目自身经营风险。
偿还能力本项目有较好市场支撑，利润率非常高，有大量稳定现金流，足以保证偿还贷款本息。
房地产开发有限公司二五年十月日项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„划分为品牌音响设备区数码区及时尚音乐设备区三个区域。
比例品牌占。
时尚占。
数码区。
二层规划纯音像制品专卖场，可划分为欧美流行前线港台旋风内地潮流三个区域。
比月日年月日通风工程施工天年月
（定稿）684套酒店式公寓项目立项初步设计报告
