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第二章定位策略第节定位要素分析区位利好因素分析本项目顺应铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街城市经营理念。

而徐州东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁，素有五省通衢之称。

北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西南北经济联系重要十字路口。

在交通人流资源丰富辐射周边省市广徐州市铜山区决心将北京路打造成为徐州市主要商业街来填补徐州城南商业房地产市场空白，并以具有新商务新环境双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报风险将会大大降低，对消费者而言，产品附加值已大于产品本身，提升了商品功能价格比，这样也符合经济学需求供给理论。

第二节项目定位总体定海经济圈中西部经济过度地带核心区域。

城市规模铜山区新规划，使徐州市区面积增加到平方公里，人口万水陆交通便捷，区位优势明显，是投资环境优良发展中城市城市经济产业结构不断调整，打造江苏省第三大都市圈和以徐州未中心淮海经济圈，周边近亿人口消费力逐渐释放。

城市规划按照新区开发老城提升整体推进思路，制定双核心五组团空间格局，搭建城市快速成长架构。

城市资源两汉文化和大彭文化源远流长，文化底蕴厚重复兴中历史名城，城市发展动力澎湃，城市精英集群成形。

二交通环境项目处于铜山区城区主干道北京路，双向六车道，主入口处车行出入顺畅。

外部交通与徐州城市大交通体系衔接密切，东上京福高速小时可达北京上海，南到连霍高速可达郑州西安出疆，距离主城区核心商圈分钟距离，到新城区分钟车距。

二劣势虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与徐州市主城区其它商业区比较相对滞后，缺乏相应城市配套设施，导致本项目自身商务氛围不浓，因此此次区划调整给铜山带来了极大发展机遇，对进步推动北京路商圈建设有着非常重要意义。

确立什么商业方向，实行何种功能组合，引入哪些商业业态以有效形成商业核心价值，进而推进商业实现，是我们需要考虑重要问题。

三机会点政府规划开发利好因素年月日，铜山县整建制划归徐州市区，行政区划调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设基础。

铜山区政府提出打造南部主城区，融入徐州都市圈战略目标，规划北京路为未来主城区商业中心。

这利好因素必然会刺激项目周边商业经济发展，已经带动房地产市场升温，提升新区城市品位。

地理区位优势目前徐州市房地产市场正处于成长期，该项目地理区位优势必然会赢得较大发展趋势。

因此，以超前决策意识，以科学态度研究供给需求，便可以抢占先机。

项目连动实现价值最大化为了适应新铜山区城市建设，区委区政府决心将现在北京路打造成为徐州市主要商业街。

为此，政府专门成立北京路开发管理办公室，全方位地协调和支持北京路各项改造建设工程。

目前北京路共推出宗地块，都在规划设计之中，其中南洋国际正处在热销中。

面对将来个商业项目起运作，能拥有充足客户资源，如能将联袂运作，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商业和电脑销售市场，形成铜山经济新增长极。

专业市场建设开业成功运营，将改变铜山经济食品工业枝独秀局面，项目开业后，将引进国际国内知名电子电脑数码产业相关动漫软件等商家近家，年实现销售收入亿元，逐步发展成为同食品钢材机械等行业样，成为铜山信息产业和高科技产业领军企业，创造铜山经济新增长极。

改变徐州现有专业市场和电子市场分散经营环境拥挤局面，形成中国东部硅谷。

项目建成后，将彻底改变徐州现有海云电脑市场和文化宫万虹桥电子市场通讯市场经营环境差经营面貌落后经营行为不规范周边交通交通环境拥挤消防隐患大落后面貌，真正进行专业市场升级改造，从根本上改变购物环境，降低经营成本，为消费者提供环境优雅购物舒适放心时尚体验消费环境，从而提升徐州电子电脑专业市场在全国影响力。

倡导创新科技产业，解决大学生和城乡居民社会劳动就业。

项目建成后，将引进商家约名进场经营，吸引高科技人才名户，直接带动就业人员约至人，直接入住人口多人意产业金融信息服务新能源新材料等新兴现代服务产业为辅，发挥品牌扎堆集聚效应，强调品牌和入住企业创新发展能力，形成以创新驱动为主经济发展模式和以服务经济为主经济结构，积极倡导培育淮海经济区产