（定稿）天津xx玻璃厂项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划友谊路市级行政中心，这些中心设施能辐射为该项目服务。

四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城市房地产发展，原来部分工厂企业，由于工业结构调整原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业建成了如今顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域住宅市场市级迎宾线友谊南路建成通车和梅因素，为在此地块建设个高档居住社区提供个良好外部环境。

第二章项目概述宗地区位及用地项目区位该宗地位于天津市区南部，北侧紧临正在建设中梅江居住区，行政区划属于河西区，距离中环线围堤道段公里，距离正在建设东南半环线约公里，距离南楼市级商业中心约公里，距离规划友谊路市级行政中心约公里。

项目区位图项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约亩，目前为天津市玻璃厂厂区用地。

该宗地拟规划为居住用地，规划用地内均为玻璃厂厂区用地，土地权属明确。

按照市规划院编制控规要求，用地分析见下表名称面积万平米折算成亩数毛地面积其中市政代征地含退解放南路道路及绿化带退卫津河道路及绿化带退北侧道路及绿化带退南侧道路用地可建设用地面积其中区内配套用地含小学及幼儿园配套公共服务设施用地净住宅用地面积可建设用地用地率净住宅用地率项目地块内各种用地政府控制性规划指标序号用地性质用地面积万平米容积率建筑密度建筑限高绿地率住宅地块住宅地块住宅地块住宅地块班小学及班幼儿园用地储蓄所物业管理等公共服务设施用地二宗地现状四至范围东至解放南路，南至规划路，西至卫津河，北至规划路。

地势状况项目用地主要为天津玻璃厂厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。

地上物现状地上物主要为玻璃厂生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户间房。

厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆除或保留。

空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站换热站等设施项目用地内地下管线较多，但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政管线。

项目用地内没有需要保留文物等设施。

项目用地内铁路为玻璃厂自用铁路专用线，可根据规划要求拆除。

项目用地西侧有个平方米人防设施，处于规划卫津河绿化带内，对项目建设无影响。

项目用地内有玻璃厂自己打口热水井在地热办有登记，出水温度左右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。

地质情况场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件。

厂内植被玻璃厂正门厂区正门厂区植被厂区车间厂区铁路卫津河和南部水面照片三项目周边社区配套周边米范围内社区配套配套设施分类名称教育设施电子仪表技术学校水浒武术学校医疗卫生设施无商业设施预计该项目资金缺口为年季度缺口万元季度缺口万元年季度约万元，天津公司现有项目不能提供资金支持，希望总部结算中心支持。

第八章可行性结论项目优势政府对梅江宣传导向，以及梅江项目自身炒做，提升了河西区黑牛城道外侧地位，吸引了有效消费群体关注。

宗地临近梅江区位，将有助于今后本案营销推广。

品牌已经深得消费者认同，但由于在西南部市场直未有开发项目，故造成了定追随品牌潜在客群存在，宗地开发，将极充分调动这部分潜在人群。

品牌及开发手法在天津处于流水平，在竞争中处于有利位置。

本案所在区域购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在万元以上产品占本区需求量，占全市该档次产品成交，占全市该档次产品成交之首。

宗地内原厂区植被极其丰富，且种植相对规整，同时在项目周边有大量绿地和水面，在项目规划中便于利用。

二项目劣势但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋绿化均较破旧，同友谊路沿线比较，差别较大，地理位置不占据绝对优势。

项目位于解放南路沿线末端，距离外环线仅公里，位置相对偏远，项目周边临近配套交通都不很完善和便利。

三结论及建议该项目在城市西南部树立了个具有知名品牌高品质高档大型规模社区，为在天津又树立个标志性厂区，具备基本市政配套条件，具体分析如下给水在解放南路有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内