变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。

由于市场竞争加剧，在定程度上将导致营销成本提高。

由于对房屋品质高要求，在定程度上将提高项目设计成本。

由于预售门槛提高，在定程度上也会提高项目资金成本。

拆迁成本大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。

综合成本较大幅度提高，必然会反映到房价较大幅度提高上。

从市场发展角度分析长沙房价增幅水平远远低于全国省会城市房价增幅水平，这与长沙经济实力与居民收入水平是不相称。

从年全国个大中城市房价与人均可支配收入比较来看，长沙人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。

而排名第位房价为元平方米。

正是房价与经济发展水平以及人均可支地局商品房范畴则不包括经济适用房。

小结长沙历年房地产市场发展概况说明，长沙房地产市场始终保持高速健康稳定发展态势，市场供需两旺。

而商品房销售均价相对缓慢增长则说明长沙房地产市场是健康理性，是没有泡沫存在。

而较低均价水平同时也暗示着后市巨大发展空间。

三长沙房地产市场发展趋势分析需求分析总体需求量分析年长沙市市区总人口为万人，实际居住人口约为万根据历年城市居住人口及年增长比例推算得知。

根据国务院对长沙市总体规划年批复要求，到年主城区实际居住人口要控制在万人以内。

也就是说，从年到年共年时间内，市区居住人口将增加万人。

根据总体规划，到年，城市人均居住面积将达到平方米。

以年城市人均居住面积平方米计算，年年平均增幅为，则到年，城市人均居住面积应达到平方米。

根据以上数据，年，长沙房地产市场需求总量应为人人人平均每年需求量为万平方米。

显然，根据上述规划及数据套出结论与现实是有明显差距。

我们按照年城市人均居住面积年均增长比率重新推算，则到年，城市人均居住面积将达到平方米，则年平均需求量将达到万平方米。

事实上，万平方米年均需求量只是个理论数据，它没有包含外地置业需求量。

根据我们市场调查，目前长沙商品房销售面积中约有为外地置业群体所消化。

根据这比例推算，我们预计现实年均需求量应该达到万平方米。

年，长沙市商品房销售面积为万平方米。

而到年，商品房销售面积预计将突破万平方米。

置业需求取向分析置业群体置业类型关注重点高收入者远郊豪华别墅，近郊排屋，市区高档公寓，商业物业品质，环境中高收入者近郊排屋，市区中高档公寓，商业物业品质，环境，配套中等收入者近郊中高档公寓，市区普通住宅，市区二手中档住宅价格，品质，地段中低收入者近郊普通住宅，市区普通二手房价格，配套低收入者二手房价格住宅市场供给分析市场供应特征市场供应以万平方米以上大盘为主，将占到市场总供应量半以上。

主要大盘主要分布在二环线以外。

地段不成为价格决定性因素，而综合品质将成为价格决定性因素。

同质化竞争转变为差异化竞争，品牌在竞争中附加值逐渐体现。

外来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应主角。

市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。

中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外加入到中高档平作米色地坪漆，墙面白色乳胶漆，白色石膏吊顶及日光灯带，大理石电梯门套。

大堂按三星级标准进行大堂装修。

设备客房采用分体式匹冷暖空调。

卫生间配快速电热水器。

房间设宽带借口，内线电话，有线电视。

客房及公共部位消防喷淋。

裙楼分层采用中央空调。

配套功能接待大堂商务中心洗涤中心自设洗涤设备，对外开设洗衣门面小时便利店咖啡厅自助式快餐厅网吧药店美发店酒楼第五章收益分析酒店部分客房按得房率计算，每套标准客房建筑面积为平方米。

其中套内建筑面积平方米，公摊面积平方米。

土地按万元亩计算，容积率按计算，则楼面地价为元平方米。

经济测算如下表投入测算项目单价总价地价，建安，消防，智能化，设计监理报建费，套内装修，套内电器，公共装修，财管费用，总计，若酒店部分总面积为万平方米，则总投入为万元。

按照物业整体出租经营方式，预计年收回成本不含利息收益，则每年租金回报为万元，二公寓部分我们再对公寓进行成本估算项目单价地价建安消防智能化设计监理报建费财管费用营销费用营业税总计公寓部分按元平方米估算销售均价，则每平方米毛利为元。

按公寓万平方米测算，公寓部分总角度来说，新政出台必然会导致中小套型产品市场供应量上升，小户型产品供应量也会有定增加，但这对本案影响不大，方面是由于原来在开发项目按照新政条例进行调整不多，而新开发项目从拿地到上市至少需要到两