性的方案，以便化解风险。不失时机的充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和必要。第十章结论与建议武汉市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。地块近临山水，可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高的项目。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件虽有风险，但机遇大于风险虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现规划的主体的结构改为主体的结构，这样可以在土地使用面积不增加的条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数个。五建设年限首期项目建设年限为年。六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币。七效益分析静态投资回收期年不含年建设期动态投资回收期年不含年建设期财务内部收益率累计财务净现值万元年平均利润总额万元投资利润率八项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是中国老龄事业发展十五规划国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国办发号湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定年月日鄂政发„‟号湖北省社会福利机构管理结构和投资环境的完善，带动开发区居住工业旅游和经济的持续发展。项目地块位置极佳，市场前景看好，开发条件成熟。本项目的财务净现值都远大于零，内部收益率均高于行业基准收益率，在财务上都是可行的。符合项目承办方的决策需求。项目没有什么灾难性的风险严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要谨慎的来推动项目进行，有效的防避风险。二建议对本项目的实施建议主要有以下几点宜迅速解决余下部分土地使用权问题。及时解决本项目施工临时用水用电问题，开发商要敦促开发区早日启动本项目的市政配套工程，最迟应在项目期开始销售前完成正式供水供电通讯等工程。尽快组织国内外优秀规划建筑园林设计机构完成项目设计。集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。附表项目开发分期安排基础设施建设费估算表建筑安装工程费估算表工程建设其他费用估算表项目投资估算汇总表项目分期投资计划表投资计划与资金筹措表销售计划表销售收入经营税金与附加估算表总成本费用估算表现金流量表全部投资现金流量表资本金利润和利润分配表敏感性分析计算表主要技术经济指标汇总表施建议二项目开发市场环境分析项目开发经营政策层面分析土地供给政策调整房地产金融政策调整物业管理政策房地产业政策调整二项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析三项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析四区国民经济和社会发展状况区历史与发展现状核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,区交通及配套区发展定位区国民经济发展指标五武汉市房地产市场分析年房地产市场运行特点年上半年房地产市场运行特点武汉市房地产业未来发展趋势六项目供需圈区域房地产市场分析片区片区七项目开发经营机会与风险分析项目开发经营优势项目开发经营劣势项目开发经营机会项目开发经营风险三项目建设方案项目规划设计目标二项目规划构思四项目定位项目目标顾客群定位二项目产品定位三项目价格定位五总体开发经营模式独创性模式二差异化模式三充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式四分期滚动开发模式六项目环境影响评价项目实施过程中的环境影响及对策工程建设对环境的影响建设中环境影响的缓解措施二项目完成后的环境影响及对策七项项目实施建议二项目开发市场环境分析项目区位项目土地现状项目开发规模与目标项目主要建设条件项目主要经济指标三项目可行性研究报告编制依据四项目可行性研究报告研究范围五项目建设存在的问题与项目实施建议项目建设存在的问题总论财务评价基础数据与参数选择财务价格利率目融资主体二项目资金来源项目资本金飞的着力点。武当山国家森林公园建设项目的实施，实现与武当山东神道优势互补，形成同构互动共振，共同带动武当山地区经济发展。二从项目建设的可能性来看，武当山国家森林公园建设项目的实施有着系列良好的条件组织上领导高度重视区域条件优越资源优势突出客源市场潜力巨大项目建设有定的先期基础。这些条件的具备，为武当山国家森林公园建设项目的顺利进行提供有力的保证。三从项目建设后的预期效果来看，武当山国家森林公园建设项目可以达到保护生态环境和通过旅游开发促进武当山地区社会经济发展的要求，经济效益生态效益和社会效益极其巨大。通过本项目建设，可以进步完善武当山旅游产品功能，丰富其文化内涵，提升武当山旅游形象，促进武当山地区资源经济社会的可持续发展。四从项目本身来看，该项目指导思想明确，设计科学，财务分析合理，技术可行，符合项目设计的规范和要求。二建议武当山国家森林公园旅游建设项目的经济效益生态效益社会效益极其巨大，而武当山地区经济发展实力有限，加上该项目主要投资在基础设施和生态保护工程设施方面，建议国家计委湖北省计委从专项资金中予以重点倾斜，加大投入力度，尽早建成并发挥效益。二武当山特区应根据本项目特点，成立本项目建设领导与协调机构，建立高效有序的组织保障体系，加强各项建设的协调与管理力度，确保项目建设的顺利进行。三武当山特区应根据本项目特点，在各项税费方面按生态环保工程予以减免，并加大投商引资力度，确保配套资金投入。四本项目建设应严格按项目总体规划来进行，分期开发，重点建设，坚决杜绝建设性破坏和破坏性建设。圣地和国家级风景名胜区，位于湖北省十堰市境内汉江上游南岸，山体地质区域峰林地貌气候垂直变化和野生动植物融为体，形成绚丽的自然景观，主峰天主峰海拔米，区域面积平方公里。自隋唐迄于北宋，不少帝王崇信道教，开始在武当山修建道观，明永乐十年至嘉靖年间建成宫观庵堂岩庙，形成气势宏大雄伟壮观的座古建筑群，成为当时皇室家庙和全国最大的道场。千多年来，武当山积淀了异常深厚源远流长的武当文化含道教文化古建筑文化武当武术及武当民俗风情文化等。武当山素以迤逦的自然风光神秘的道教文化惊世绝伦的古建筑群和玄妙的武当武术强烈地吸引着世界各地的旅游者，是我国众多旅游胜地中的朵奇葩。武当山东神道于年对外开放，已成为武当山旅游热线。特别是年湖北省省委省政府关于武当山现场办公会议以后，赋予武当山县市级政府管理职能和权限，实行封闭式的管理，并提出了保护为主，合理利用，科学规划，严格管理的十六字方针，武当山特区以创世界知名风景区，建中国山水园林城为宏伟目标，武当山特区在湖北省委省政府和十堰市委市政府的正确领导下，在社会各界人士的大力支持下，团结心，扎实工作，开拓创新建设单位湖北省十堰市武当山生态旅游有限公司二建设地址武当山风景名胜区西神道三项目负责人项目名称武当山国家森林公园旅游建设项目二项目承办单位简况第章道紧密相联，唇齿相依，主要由五龙宫仁威观鲁家寨和东河等四大景区构成，约占武当山旅游风景区的三分之该公园是通过有关专家考察论证，经原国家林业部林造批字号湖北省林业厅鄂林场字号等文件批复，于年月建立，并与武当山东神省委省政府关于武当山现场办公会议以后，赋予武当山县市级政府管理职能和权限，实行