性的方案，以便化解风险。不失时机的充分运用现行土地政策空间，降低土地成本，从而降低风险。根据武汉市现行土地政策，除老城区外，其它城区和开发区暂未实行土地有形市场，或者执行不甚严格，有定的政策空间，所以，对投资开发商来说，在暂未实行以招标挂牌拍卖等方式取得国有土地使用权的郊区购地显得尤为紧迫和必要。第十章结论与建议武汉市房地产市场竞争激烈，特别是住宅市场的竞争更是到了白热化程度。于是精明而富有远见的投资开发商，根据市场整体发展趋势，通过市场细分，纷纷避开激烈竞争的住宅市场，另辟蹊径，投资于教育地产商业地产渡假休闲地产老年公寓地产，本案项目就是其中例。本项目土地使用面积亩，总建筑面积约万，可产生规模效应。地块近临山水，可打造山景水景住宅。项目离中心城区约公里左右，离尘不离城，闹中取静。基础设施配套齐全，交通方便，充分具备了老年公寓集养老休闲渡假于体地产元素，是在激烈的住宅市场竞争条件下睿智的选择。综上所述，我们认为，本项目地理位臵优越，自然环境质量好，定位上独辟蹊径，领秀老年住宅市场，市场需求很大，可持续发展潜力很足，经济效益可观，社会效益良好，是个充满商机充满市场活力充满希望可行度较高的项目。本项目虽有不利条件，但有利条件多于不利条件虽有风险，但机遇大于风险虽有抗性因素，但良性因素大于抗性因素虽有竞争，但已避开了竞争，并具备了竞争优势。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提如下建议以供参考。为降低成本，提高成本利润率，降低风险值，建议将本案老年公寓多层住宅部分由现规划的主体的结构改为主体的结构，这样可以在土地使用面积不增加的条件下，新增加约可售面积，将会提高建筑容积率，降低成本，提高成本利润率。在老年公寓市场定位上，鉴于武汉市经济发展水平人均年收入人均可支配收入特别是老代老年人人均收入和支付能力，建议市场定位上，以中档老年公寓住宅为主，辅之以高档公寓住宅。这样单价相对较低，总价不高，老年客户群体面广，风险相对较小。办事处兴建三个养老院，形成养老院连锁经营。首期项目建设规模为征地亩，房屋建筑物面积平方米，床位数个。五建设年限首期项目建设年限为年。六慨算投资首期概算投资总额为万元人民币。七效益分析静态投资回收期年不含年建设期动态投资回收期年不含年建设期财务内部收益率累计财务净现值万元年平均利润总额万元投资利润率八项目建议书编制依据本项目建议书编制的主要依据是中国老龄事业发展十五规划国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见国办发号湖北省人民政府关于加快实现社会福利社会化的决定年月日鄂政发„‟号湖北省社会福利机构管理排专门小组到东西湖进行实地调查，并拟向全省推广东西湖区的招商经验。返回完市场分析东西湖区住宅市场分析东西湖区内供应产品特征东西湖区内市场目标客层研究产品定位及建议第四部分规划建议规划设计的可行性分析规划设想第五部分工程及销售计划工程计划销售计划第六部分投资收益分析成本预测税务分析投资测算项目利润测算售价容积率成本变化对投资利润的影响现金流量测算第七部分管理资源配置机构设置人力资源需求及解决核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第八部分综合分析与建议项目优势项目劣势结论及建议项目决策背景及摘要第部分外部因素作为华中地区的经济贸易金融文教信息中心，武汉人口众多交通方便经济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础东西湖地区含金银湖区地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进入持非常欢迎的态度，并提供了比较优越的条件。武汉市现辖个城区，个郊区，个经济技术开发区。总人口为万人，其中非农业人口占。人口密度为人平方公里，是华中地区最大城市地理人口配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口，汉阳和武昌储备优缺点分析第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述合作方式及风状项目周边的社区配套周边环境与景观大市政配套土地升值潜力初步评估。立即开发与作为土地项目决策背景及摘要总人民币亿元年年年施工量竣工量销售量空置量东西湖区含金银湖区交通条件及自然环境优越发展纲要武汉市整体房地产市场处于稳步攀升期房价由于安居适用房而偏低目前的好转趋势武汉市年总人均可支配收入增长图年年年年年计划人均可支配收入人民币元人均美元配武汉市区图武汉市位于江汉平原东部，处于中国经济地理的核心位置，长江及其最大支流汉水在市区交汇，将武汉市区分为三，形成了汉口，汉阳和武昌三镇鼎立的格局，市区及郊县总面积为平方公里。，综合实力第六，年占全国及湖北省的比重分别为和。邮政和电信于体的重要枢纽。武汉市第四增长级武汉市经济总量在全国副省级以上城市中位列第九市十五发展规划武汉发展最快的区，去年的总财政收入局全市之首，对万科非常欢迎配表示优美环境和发达交通的图片根据武汉市第十四届人民代表大会通过的武汉市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要武汉市是中国，在年第十个五年计划期间，武汉市将构筑城市空间布局和功能分区，形成都市繁荣圈都市实力圈和都市辐射圈。都市繁荣圈重点推进商贸金融区都市景观区的建设在都市实力圈加快形成以东湖新技术开发区武汉经济技术开发区和吴家山海峡两岸科技产业园为主要增长级的新的经济增长带在市郊和远城市重点推进具有定规模并组团式布局的卫星城建设，发展市域城镇体系。按照纲要，十五期间，配合旧城区成片改造，疏散旧城人口密度，创造城市人居环境，重点在二环线以外地区开发建设批规模大环境优美管理先进的居住新区。济基础雄厚，具有发展住宅的优越基础东西湖地区含金银湖区地理位置和交通条件优越，区政府对万科的进立即开发与作为土地储备优缺点分析第二部分法律及政策性风险分析项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述合作方式及风险评估第三部分市场分析东西湖区住宅市场分析东西湖区内供应产品特征东西湖区内市场目标客层研究产品定位及建议第四部分规划建议规划设计的可行性分析规划设想第五部分工程及销售计三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析优势分析二劣势分析三机会分析四威胁分析第五章项目定位项目定位的市场背景二项目整体定位三项目各分部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算项目开发策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目利润估算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据摩根中心项目已报规确定的扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布的相关法武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新报告编制目的二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析第章二对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。与政策武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目前言背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼的组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析飞的着力点。武