社会综合配套改革试验区，其核心是改革创新，切入点是节约能源资源和提高能源利用效率，节能减排，发展循环经济是我国持续发展的战略方针和基本国策。十五规划提出了在优化结构提高效益和降低消耗的基础上，实现年人均国内生产总值比年翻番资源利用效率显著提高，单位国内生产总值能源消耗比十五期末降低左右的战略目标。同时温家宝总理在哥本哈根气候大会期间郑重承诺中国到年，实现单位碳排放强度下降相对于年。所有这些都为我国的节能环保行业提供了政策上的强大支持和有力保障，给环保节能行业提供了极好的发展机遇，作为国家重要的工业基地，武汉市工业门类齐全，其支柱行业包括钢铁石化化工汽车食品等，高耗能企业众多，废余热资源丰富。上的强大支持和有力保障，给环保节能行业提供了极好的发展机遇，环保节能行业进入历史以来最好的发展时期。到年，实现单位碳排放强度下降相对于年。能源消耗比十五期末降低左右的战略目标。同时温家宝总理在哥本哈根气候大会期间郑重承诺中国十五规划提出了在优化结构提高能源利用效率，节能减排，发展循环经济是我国持续发展的战略方针和基本国策。三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析优势分析二劣势分析三机会分析四威胁分析第五章项目定位项目定位的市场背景二项目整体定位三项目各分部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算项目开发策略二项目投资估算三项目实施进度安排四项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析项目销售计划二项目销售收入估算三项目利润估算第八章项目财务分析项目现金流量分析二项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。二报告编制依据摩根中心项目已报规确定的扩初方案中外建设计方案国家建设部及武汉市颁布的相关法武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新报告编制目的二报告编制依据三项目背景第二章项目宏观环境分析第章二对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施的优化提出建议。项目盈亏平衡分析二项目敏感性分析三项目风险及对策分析第十章结论与建议第章结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。与政策武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目前言背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积上部建筑面积地下室面积层裙房商网面积住宅面积写字楼面积地块技术指标分析较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼多栋点式塔楼的组合方式，而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。地块形状地块形状描述项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级二年市场回顾城市综合体引领市场新导向三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道第三章项目周边物业市场调查分析写字楼类二酒店类三小户型类四商业类群商五住宅类六研究结论第四章项目分析费用，本次评价按工程总投资现值的计算，通过计算为万元。流动资金流动资金按年运行费的计算，即为万元，运行第年投入使用，在计算期末次回收。效益估算经济效益估算方法和主要参数本工程主要效益为城镇供水效益和农业灌溉效益。农业灌溉效益采用分摊系数法。本灌区效益分摊系数灌水农业年效益计算城镇工业与居民生活用水效益本引水工程项目无适当的替代工程措施，根据供水在工业生产中的地位，以工业效益值乘以公摊系数计算其经济效益。工业万元产值用水量年增加供水量工业增加值率供水工程分摊系数万元农业灌溉效益本工程受益灌溉面积水田亩，旱地亩。灌区作物种植结构及农产口价格见表，计算灌溉效益公式为εε灌溉效益分摊系数第种农作物种植面积万亩工程实施后灌区作物单产亩工程实施前灌区作物单产亩第种农作物产品价格表灌区作物种植结构表作物水平年小麦早稻中稻晚稻棉花蔬菜合计现状规划表各种农产品价格表作物小麦早稻中稻晚稻棉花蔬菜价格元经计算工程多年平均灌溉效益为万元。经济评价指标经济内部收益率年效益，万元年费用，万元计算期，年经济净现值社会折现率经济效益费用比第年的效益万元第年的费用万元经济评价指标计算成果编项目名称符号指标号经济内部收益率经济净现值万元，经济效益费用比国民经济评价国民经济评价指标成果表明，按规定采用社会折现率，其评价指标均满足规范要求，说明该项目的经济效益较好，在经济上合理可行。由于还有许多无法用价值量来衡量的效益未计入本次的评价中，因此，本工程实际产生的国民经济效益是巨大的。财务评价估算财务投资年费用固定资产投资本工程主要任务是城镇供水和农业灌溉供水，故其投资在两部门间进行分摊，按折算水量比例分摊法计算，农业灌溉分摊投资万元，城镇供水分摊万元。供水成本根据水利建设项目经济评价规范规定，生产成本包括年基本折旧费年运行费等。根据计算，本工程达到设计水平年，农业灌溉供水成本费用为万元，城镇供水成本费用为万元，农业灌溉供水的单位成本元，城镇供水元。供水水价测算根据湖北省人民政府颁发实施的湖北省水利工程水费核门计收和管理实施办法的有关规定，农业灌溉用水按供水成本核定水价，工业用水以水利工程的全部投资加的资金盈利率核定水价，据此测算，本工程的农业灌溉供水水价为元，城镇供水水价为元。财务评价本工程为社会公益项目，其服务对象主要是城镇居民和农业，因此，其效益主要是社会效益。财务分析仅从管理的角度分析工程的财务收入和支出，以评价工程能否维持正常运行。水费收入工程供水收入根据供水量和供水水价计算，达到设计水平年后其供水收入为万元年。年费用计算经计算工程年费用为万元，其中年运行费为万元。由此可见，本工程年财务收入万元，年财务支出万元，收入大于支出。工程运行后，只要加强管理，完全能实现自身良性循环。综合评价本工程国民经济评价结果表明，按规定采用社会折现率，其评价指标均满足规范要求。说明项目的经济效益较好，在经济上合理可行，财务评价本工程也能实现自身运行和良性循环。因此，建议本工收益率。资本金收益率，数倍于贷款利率。财务净现值万元。投资回收期年含建设期。投资利润率年平均利润税后万元。投资利润率。偿债能力分析本项目在建设期估计贷款万元，贷款利息万元，在项目建设完成进入全面正式运营的第年年末可全部偿清。计算数据见借款偿还计划表表。不确定性分析见表盈亏平衡分析根据年预计收入和成本进行分析各服务项目，平均每人次收费合计为元，每人次变动服务成本为元含营业税及附加，固定成本为万元。盈亏平衡点游客人数万人即每年有万人次游客量，该项目便可保本。敏感性分析通过计算可以看出在收费价格游客人数单位变动成本和固定成本个因素中，收费价格是最敏感因素，敏感系数为。以为例，在收费价格下降幅度超过时，本项目转盈为亏，由此可以说本项目是个无风险项目。财务评价结论从项目总体看，财务内部收益率为，远高于要求。从敏感性分析看，项目有定抗风险能力，且项目风险很小。从偿债能力分析看，由于贷款比例很小，在项目正式全面运营的第年即可全部偿清贷款本息，不存在偿债风险。第十七章社会评价社会效益武当山风景区是举世闻名的道教圣地世界文化遗产，武当山森林公园的开发建设，有助于对世界文化的保护和社会价值的体现民族文化的发扬。同时为信教的亚洲各国群众扩大的朝圣活动场址和丰富了活动内容，增进了各国人民对我们党和国家的了解政策的了解，增进了国际间的友谊。带动山区脱贫致富。五龙宫东河和鲁家寨以及林场，现有个村个村民及位林场职工尚处在贫困之中，森林公园的开发建设，可使他们从事旅游事业和间接为旅游事业服务的行业，提高经济效益，彻底摆脱贫困。创造大量的就业机会森林公园的开发建设，可直接间接地安排近千名待业人员，为政治稳定社会和谐做出积极的贡献。因此，十堰市政府武当山特区政府林场职工和五龙宫群众，包括六里坪镇人民都积极支持西神道的开发建设。第十八章可行性研究报告结论与建议结论经分析研究，武当山森林公园的开发建设是必要的，也是可行的。森林公园建设定位是武