（定稿）欧洲风格高档住宅小区房地产项目立项初步设计报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

部工作人员对住宅商业项目会形成定购买需求。

烟大火车渡轮目前正在加紧建设之中，该项目建成后，将成为东北三省连接国内其他城市往返威海重要口岸，会带来大量旅游者和商务人士，为本项目带来越来越多人流。

这两个项目建成，将大大增加本项目亮点，使本项目未来具有广阔发展前景。

教育产业软件产业面临较大发展空间本项目区域内目前已有威海交通大学科技园交通大学信息工程学院迁入，辽宁对外经贸职业学院也与本项目距离较近，未来几年内还将有吉林大学等陆续迁入，这几所院校将在本项目区域内形成大学园区，届时本项目区域内学生人数将达到万余人，同时教职工人数也将大量增加，学生及教职员工消费需求较大，对本项目区域商业设施将形成有利支撑，同时教职员工也会对住宅项目具有定需求，对住宅项目发展也将起到山丘，山林茂盛具有定高差起伏地理特点，使本项目拥有良好山丘自然景观资源。

海辉街北侧尚有伯阳小学，是该区域唯所中小学。

通过海辉街向东可通往铁山镇中心。

沿兴发路向南延伸可通往鸡冠山自然保护区，位于本项目南侧，这里有旅游度假区鸡冠山温泉。

除此之外，本项目南侧景观主要以山丘为主。

本项目西侧靠海，有旅游景点樱桃园，樱桃园内月亮湾海滨浴场，海岸线长米，是威海市唯无污染浴场，环境优美，该浴场二期还有米长海岸线正在规划之中。

综合来看，本项目周边已经初步形成规模，住宅面积已达万，高等院府已开学三所，在建二所。

随着开发区大环境不断完善，本项目发展潜力巨大。

三项目优势机会分析优势分析龙王塘口区具有厚重人文历史资源龙王塘历史悠久。

年，清政府在此兴办北洋水师，建军港修炮台筑船坞扎营盘，龙王塘口成为军事要塞。

年中日甲午战争和年日俄战争，都在龙王塘口历史上留下了沧桑页。

形成了牧羊城遗址东鸡冠山景区中苏友谊塔胜利塔龙王塘苏军烈士陵园电岩炮台清代南子弹库日俄监狱旧址万忠墓纪念馆等遗址，使龙王塘成为中国乃至世界近代史上露天博物馆，各界人士竞相前往参观游览。

具有规模优势本项目占地面积约万平方米，地块面积较大，易形成规模，具有定规模优势。

海景山景浴场资源丰富本项目靠海，并毗邻月亮湾海滨浴场，夏季时游客较多，包括龙王塘口区内居民威海市内游客以及外地旅游者。

空气质量好，自然环境优美由于本项目周边山丘较多，临近大海，且周边无大型工厂，无污染，故空气质量好，自然环境优美，非常适合建设住宅项目，尤其适宜老年人居住。

旅游资源丰富本项目靠海，临近樱桃园及鸡冠山自然环境保护区，而且龙王塘口区历来以旅游资源丰富著称，拥有八大景区个景点个文物保护单位以及个海滨度假区，如鸡冠山自然保护区龙王塘水上人间蛇岛黄渤海分界线樱桃园甲午战争遗址白玉山景区二三景区等，旅游资源非常丰富。

龙王塘购房落户门槛低，对外地人有相当吸引力外地人在龙王塘口区购房，购房款达到万元，可以办理全家落户手续。

宽松落户政策，加上龙王塘优美自然生态环境及靠海优势，吸引了大批外地人士在龙王塘区域购房。

项目本身用地位置优势本项目地块区域东南二面环山西侧面海，与月亮湾海滨浴场相望，拥有优良山景及海景资源。

二机会分析大威海建设，龙王塘口区被纳入主城区在大威海两城三效应，但考虑到项目刚刚上市，为形成热销局面，故均价定位元。

预计销售计划和资金回笼情况通过以上对周边市场分析和把握，保守预计第期销售和资金回笼计划如下月份销售面积住宅销售额万元回款额万元合计三投资估算分析开发成本测算单位成本元总成本万元项目单位成本总成本备注地价二前期用费测量勘探费按建筑面积计算规划设计费报批报建费工地临时水电咨询评估费监理费其它三配套及基础设施费政府收费道路景观四建安工程费土方及护坡工程降水等桩基工程土建工程包括外墙砖或涂料入户门地下管网窗给排水电器照明消防自动报警煤气安装供暖智能化电梯水泵发电机高低压配电柜人防工程不可预见费五开发间接费财务费用万平均占用年销售费用按销售收入费管理费用六税金营业税及附加万所得税等预交万合计利润测算按实际销售面积测算项目单位金额总金额备注销售收入按销售率计算住宅销售收入万元商业销售收入元二销售成本三净提到，除威海交通大学科技园区交通大学信息工程学院及辽宁对外经贸职业学院外，本项目区域内未来几年还将有吉林大学学院等几所院校投入使用，本项目区域内学生人数将越来越多，大学园区将形成。

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