为龙头大学城初具规模，正在成为全市科教文化中心。
产业基础良好，华新大道蒸阳大道立新大道衡钢二连轧湘南汽贸城等批重点基础设施和产业项目相继开工或竣工，拉开了城市骨架。
华菱衡钢集团为龙头批大中型企业生机蓬勃，为辖区内配套产业发展带来了良好机遇。
四项目背景及概况衡阳冠都现代城项目是年下半年衡阳市委市政府重点招商引资项目。
项目总用地面积亩，其中城市道路及绿化用地亩，公园及公建配套亩，实用地亩，已陆续办理土地用地手续亩，已办证亩。
项目规划总建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商业写字楼酒店万平方米，公建配套万平方米。
该项目规划建设为融居住商贸办公金融酒店休闲等为体城市综合功能区。
项目用地共分为个地块，三个功能区其中区为居住区共区，区为公共配套区共区，区为商业服务区共区。
项目总体规划思路结合四条南北主干道长湖路长丰路光辉路华新大道引入并在项目内规划二条凤新街永安街和原有东西向船山路和立新路形成个地块总体规划，成为心廊三公园，轴城市综合功能区。
五项目开发意义由于历史原因，衡阳市城市化水平不高，城区人口密度大建筑物间距小。
在中心城区平方公里，人口平均密度达人，最高达人，远远超过国家建设部门规定每平方公里万人标准，人均道路和绿地也远远低于规定标准。
老城区内楼栋之间伸手可及，市内交通拥挤不堪，道路路面破损严重，排污管沟常年不畅等。
为了提高衡阳市城市化水平，改善人民居住条件，松动老城区人口，衡阳市政府提出了要以城市外环路为基础，推进中心城区东拓南移，西沿北扩，进步拉开城市骨架发展思路。
冠都现代城建设，是衡阳市建设新城区改造老城区重要举措，适应了人们追求独立宽松安静便利环境优美居住要求，改善了居民居住环境，提升了城市品位，本项目开发对促进衡阳市经济发展人民生活提高基础设施改善都起着积极作用。
六评价与结论经过项目详细策划和全方位分析论证，对项目建设条件建设方案经济效益投质客户。
衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大需求空间和价格空间，为投资者提供了难得投资获利机会。
项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。
项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。
土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。
项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。
综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。
本项目融资主体在房地产行业经验丰富，自有资金比较充足，投资能力较强，是难得贷款优质客户。
衡阳市房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长阶段转型时期，市场已累积了较大需求空间和价格空间，为投资者提供了难得投资获利机会。
项目是难得见超级大盘，直接参与土地级开发，土地成本低，比其他项目具有更强竞争能力。
项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操作性强。
土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经具备。
项目经济效益及社会效益具佳项目总投资万元，利润总额万元，税后利润万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率，经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强偿债能力，贷款风险较低项目建设可以推动衡阳市城市化建设，提高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好经济效益和社会效益。
综合上述，认为本项目是个效益好风险低优质项目。
项目各项经济评价指标详见表。
经济评价指标汇总目录第章总论项目名称二项目开发单位三项目位置四项目背景及概况五项目开发意义六评价与结论第二章市场分析衡阳市概况二衡阳市经济发展情况三衡阳城市化进程与房地产发展四衡阳市房地产供需状况分析五衡阳市房价水平及变动趋势分析六项目产品定价分析第三章项目建设方案项目规划方案二项目建设计划参数三土地条件分析四基础设施分析五鉴，年数据，根据衡阳住宅与房地产信息网市场分析资料中当年销售面积统计，统计方法如下本年住房面积上年住房面积本年销售面积人均居住面积本年住房面积市区人口年分别为，低于统计年鉴，差异主要来自统计口径不同，统计数据可能没有扣除拆除房屋面积。
人均居住面积增加是种趋势，可从住
（定稿）衡阳市冠都现代城项目立项初步设计报告（最终定稿）
