作方具有很强政府背景，与土地相关各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。

三与二期相关规划调整问题原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划整体性无法保证，而且由此将带来土地及大配套费用大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。

四政策性风险评估由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规划基础上调整规划方案做法，所以二期在进行规划调整时任务较重，规划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，因此规划何时通过等都具有很大不可确定性，由此蕴涵定操作风险。

第三部分市场分析天津市住宅市场分析市场回顾近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长支柱产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业政策实施，大大减少了天津房地产市场上投机行为，去除了市场中虚热泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定均衡快速发展势头。

九五期间，天津市实施了大规模危陋平房改造，从年以来，又加大了住房分配制度改革力度，并相继出台了系列房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极影响。

年住宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当年竣工面积。

年，住宅市场继续保持稳定增长，全年商品房销售面积达到万平方米。

纵观天津市近几年房地产发展历程，我们可以断言，在今后至年内，天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长发展趋势。

二住宅市场当前特点从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好发展态势，住房消费持续增长。

全市商品房成交万平方米，成交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个人购买商品房比例为。

根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津市住房市场呈现以下几个特点价格小幅上升。

去年居民购买元平方米以上商品房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米价位商品房购买量提高了个百分点，商品房比万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论顺驰太阳城期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。

五资金预测后附资金流量表销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对太阳城起步区销售情况预测，太阳城期项目销售周期应该在年左右。

二资金占用峰值从资金流量表可以看出，太阳城期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。

三内部收益率太阳城期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元万元，由此计算内部收益率为。

百分点，商品房比上年提高了个百分点。

住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。

购买单套面积在平方米以上商品房比上年同期提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在平方米以上商品房同比提高了个百分点。

经过几年发展，目前天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐渐转变为产品品质竞争和品牌竞争。

金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。

年，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额，贷款购房比例达。

此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为明显是房改房和商品房再上市量增大。

这表明，随着天津市居民生活水平不断提高，以前购买商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅消费。

三住宅市场未来发展走势政策支持力度不断加大。

从年政府颁布些相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。

第部分项目总体概况地理位置顺驰太阳城项目位于卫国道中环线外公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。

太阳城期为地块，位于东真理道以北。

见地理位置图二地块现状顺驰太阳城项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。

各地块用地状况详见下表单位公顷太阳城用地状况表项目地块总面积红线内用地道路用地号地号地号地号地号地号地号地号地号地号地核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，号地民选择住宅最大影响因素。

三区域市场消费者行为分析目前河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场卫国道沿线及富民路附近地区。

建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。

天津市经过多年开发历程，河西南开等原先热点区域经过几年来高强度大规模开发，发展空间已显局促。

现河西区除梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发双林居住区外，市区周边区域已无大宗可开发土地。

南开区除部分城区拆