外出租，表中的每年度跨度从当年第二季度开始起至下年第季度末止。

经营税金及附加测算出租税金及附加根据深圳市地税局规定，深圳市物业出租的主要税费为营业税出租收益的，教育费附加营业税的，城市建设维护税营业税的，印花税出租收益的房产税租金收益的。

出租营运成本根据深圳市地税局的规定，出租运营物业的出租营运成本包括房屋租赁管理费租金收益的，维修费用建造成本的代理营销费租金收益的，管理费租金收益的，租赁手续费租金收益的。

四项目利润估算考虑深圳市办公类物业的收益率为，设定本项目净转售的折现率为项目所有物业经营方式均为出租，按照深圳市出租经营物业的般规律取其基准收益率为公司所得税率为，项目所得税率也为。

根据前述租金预测和条件，经测算，项目动态回收期为年。

般来说租赁性物业其回收期较长，但本项目的回收期高于深圳市租赁性办公物业的平均回收期。

项目的财务净现值为，万元，财务内部报酬率为，税后投资收益率达到，大于基准收益率，股本项目经济上具备可行性。

五项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目出租收入扣除相关税费后与总投资相等的状态。

在本项目开发成本等其它条件不变的情况，项目出租率达到时，项目可保本在假定本项目开发成本及出租率等条件不变，项目科研办公楼高科技厂房与停车位的保本月租金价格分别为元平方米，元平方米和元个。

根据市场及项目定位分析，该项目的保本租金较易实现，由此可知，项目对出租收入的抗风险能力较强。

六可行性研究结论与建议项目可行性研究结论项目建设后续资金有保证，项目建设资金通过自有资金银行融资可以保证项目建设的后续资金，而且自有资金占绝大部分。

项目具有良好的社会效益，项目的建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益略高于行业平均水平，具备定抗风险能力项目科研办公楼和高科技厂房的物业建设符合市场发展需求，市场发展前景良好。

综合评价项目整体具有可行性。

二项目风险及防范建议风险建筑工期及本体风险项目开发期约年左右，项目能否按照计划顺利完工并顺利进入市场，存在定的不确定性，因此项目存在定的建筑工期及本体风险。

市场风险项目位于南山科技园区内，现有办公物业的供应量较大，而且很多普通厂房和住宅也改造成办公用于出租，这将给项目带来定的市场竞争压力。

同时，项目所处位置优势不明显，本体交通也较为不便，这将加大项目品质塑造的难度，市场接受度也受到考验，存在定的经营风险。

经济环境风险在金融危办公及工业物业市场供给特征高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。

南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素质较高。

目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租，代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。

同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高新产业办组织兴建。

中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷纷改造，成为市场补充者。

中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。

中区在建办公物业科技园总公司新建办公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应者。

另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。

由于中区办公物业较少，市场供不应求，周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代，外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。

工业物业方面，中区的高科技个百分点，表现出了平稳增长态势，但较年的的增速有所放缓。

工业总体增速保持平稳，其中电子信息行业增长尤为迅速。

深圳市整体经济对外贸的依存度不高，目前只是阶段性放缓，未来有较大的