统筹规划区确定的两中心八组团两节点中八组团之。

与此同时，市总体规划也将镇确定为重点的生态移民安臵区，要求大力开展移民安臵住房建设工程，以妥善安臵规划区及其周边转移的农牧民。

根据镇城市总体规划，镇城镇建设规划为四心五片，既指商业中心行政文化中心特色商业中心产业服务中心等个城市中心和镇中心片区蓝天路片区庙片区九成宫及产业片区等个城市片区。

与此同时，镇作为市唯的城乡统筹试验示范区和区的重要卫星城镇，随着神华李家壕煤矿华研物流园区危险化学品园区城乡统筹试验示范区秦直道文化产业园区和重点生态移民安臵区等重大项目和园区的建设，已初步形成了煤炭现代物流石油化工科技教育绒纺生物制药食品加工文化旅游生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设的进步提升打下了重要基础。

综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设产业经济对商业服务业的需求，通过市场化运作建设处功能齐全配套完善的综合楼，是符合镇总体发展规划和当地商业地产需求的。

项目定位地块区位条件本项目拟建地块位于镇东北部国道与东环路交汇处，属于镇东门户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地的必经之地。

场地北靠国道东邻镇东环路，西接镇特色商业中心南通产业服务区，具有便捷的交通条件。

项目用地性质根据镇镇区布局结构和公共设施用地规划，本项目建设用地属于商业金融用地，地块规划要求为容积绿，建筑密度，绿地率大于等于，建筑限高米。

区域产业布局本项目拟建地点地处镇东户门，靠近镇原镇区，周边有镇政府财税数据，本项目建设投资租金水平两项因素相对单因素变动情况下，项目各项财务评价指标均在可接受范围之内，表明项目对上述变动因素的变化风险承受能力较强。

根据上述敏感性分析数据计算，本项目敏感度系数计算数据如下表所示不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点基本方案平均租金建设投资在上述敏感因素中，租金下浮的敏感度系数绝对值小于建设投资敏感度系数绝对值，表明项目运营效益对建设投资的变化相对于销售价格的变化更为敏感，其中建设投资上升超过或平均租金下浮超过，则项目效益将不可接受。

因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，使建设成本控数值备注基础指标总占地面积亩净用地面积亩总建筑面积建筑密度规划要求容积率规划要求绿化率规划要求停车位个个车位计划建设期年二技术指标建设内容与规模综合楼层可出租部分商业层办公区层自用部分办公区层三经济指标总投资万元其中建设投资万元流动资金万元资金筹措万元其中资本金万元银行借款万元营业收入万元其中销售收入万元租赁收入万元正常运营年份经营成本万元正常运营年份营业税金及附加万元正常运营年份土地增值税万元正常运营年份营业利润万元正常运营年份所得税万元正常运营年份税后利润万元正常运营年份四财务评价指标总投资收益率按经营期年均资本金净利润率按经营期年均税后利润项目投资内部收益率所得税前项目投资内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务净现值万元所得税后全部投资投资回收期年所得税前含建设期年全部投资投资回收期年所得税后含建设期年资本金内部收益率所得税后盈亏平衡点以出租率计问题与建议通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本的变动。

对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不必要的费用，以获得预期效益。

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另外针对项目建设，建议建设单位加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。

应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关规定和标准。

积极及时落实建设资金，确保工程建设如期顺利进行。

精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。

在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。

在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合建设消防环保安全卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。

二建设背景与项目定位