项目用地呈喜鹊临门，代表宝物临门之意根据地形条件用地，规划分为三大功能区北部国际会议中心度假村酒店占地约万平方米本研究项目南部荔园水乡占地约万平方米西部旅游观光酒庄占地约万平方米，内设有果林基地约万平方米。

岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村主要经济技术指标如下表表序号名称指标备注总用地面积其中商住及配套用地亩工业及配套用地亩总建筑占地面积果林基地面积旅游观光酒庄及果林基地共亩景观湖国际会议中心酒店及配套用地亩地上总建筑面积荔枝水乡及配套用地亩容积率建筑密度项目资源分析地理位臵优势茂名以炼油乙烯生产为龙头的石油化工工业在全国占有重要位臵，是广东省重要的能源原材料和重化工业基地。

茂石化炼油加工能力乙烯生产能力分别达到万吨年和万吨年，拥有华南地区最大的原油加工能力，有中国南方油城之称。

与此同时，茂名石油化工工业产量大，废气排放量也非常大，茂名市区空气质量受到定程度的影响。

茂名还是全国水果第市，荔枝龙眼香蕉芒果等水果种植面积大，且集中连片，茫茫果海，望无际，适宜发展农业生态游。

茂名的荔枝种植以面积大品种齐成熟早产量高质量好市场广而闻名，其中红荔阁贡园早已是声名远播的旅游景点，每年吸引着大批国内外游客，是我省较有影响力的农业生态旅游区之。

岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村是个集水果种植加工销售及旅游观光休闲于体的新兴观光基地。

借助茂名荔枝天下扬名的美誉，能迅速提升酒店的品牌知名度。

本项目离茂名市区仅公里，周边环境优美，空气清新，在相当大程度上增强本项目的地理优势。

自然景观优势本项目地处低纬度，雨量充沛，阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

陆地常年葱绿，生机盎然。

本项目自然景观资源优越。

楼上观望，荔枝森尽收眼底，此起彼伏，如海如涛。

二月，荔花盛开，春风扑面，是香之海蜜之海五月，荔枝成熟，片绿海红潮，红荔似海。

荔发成本变化进行了敏感性分析测算，测算过程详见表表金额万元序号因素变化变化率内部收益率敏感系数临界点临界值基准收益率基本方案开发成本经营总收入经测算可知由上表可知，开发成本上升因素的敏感系数相对小，而成本下降因素的敏感系数较大另外，经营总收入上升因素的敏感系数较小，而下降的因素的敏感系数较大其中开发成本的临界点为，经营总收入的临界点为，临界值为基准收益率。

当开发成本上升幅度高于及经营总收入下降幅度高于时，此时内部收益率低于，项目不可行。

本项目的经营收入和开发成本两个因素分别变动对项目引资有积极的意义。

综上所述，本项目具有良好的宏观经济基础，且有广阔的市场空间，投入运营后将成为茂名市新增加座新型的现代化五星级酒店，为当地带来巨大的社会效益及经济效益，同时为项目投资者都带来丰厚的回报。

二项目分析项目概况建设地址国际会议中心酒店项目位于广东省茂名市茂南区。

北靠大玉山，东北面为茂名交通大动脉环市西路，直通茂名市区西面为乡镇公路，不远处为茂名市森林公园，南面与观光酒庄和旅游度假村相连。

项目规模岭南荔枝庄园酒文化旅游度假村项目用地面积为万平方米，其中国际会议中心酒店用地平方米，总建筑面积约平方米。

其中地上建筑面积，地下建筑面积约。

酒店客房总套数为套。

总体规划设计理念荔枝庄园以酒文化为中心主轴，以度假酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村区为辅，从而带动项目的整体发展。

充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境。

总体规划构思国际会议中心酒店按超五星级酒店功能配套规划。

规划布局利用地块中的水塘，以绿岛式规划布局布展酒店区。

在岛上设臵酒店大堂，前后边接湖区，眺望湖岸酒庄，构筑度假村入口中轴线，形成楼在岛上，岛在湖中的层叠式景观。

观光酒庄和度假村在整个酒店的园景中隐约显现阻而不隔，使荔枝庄园三大功能区共享湖岸景致，荔枝庄园利用条环路则联系了各功能区，达到环境交通投资的最效益化。

功能分布酒店区以型布局，由入口前区湖景和中心花园湖景围合面成，酒店大堂包括咖啡厅西餐厅大堂吧等位于前后湖面连接小岛上，抬高地势，下层可停车，视野也开阔，成为入口的标志物。

通过它联系了北面的娱乐区多功能宴会厅娱乐大楼后勤服务等和南面产权式的客房套及康乐区区等西面和东南面设有产权式度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房套。

湖中小岛设领导