（定稿）（广场）裕客隆购物广场项目可行性投资立项报告A1（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

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通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场的其他部分的收益尚有盈余。

第四部分项目所处商圈竞争对手分析项目所处商圈商业物业分析沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。

目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。

代表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。

沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端居多，单件商品的售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的以纯专卖店营业面积达平方米。

说明该商圈消费人群对休闲运动服装的市场需求比较旺盛商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货的消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目周边的文化教育机构较多，特别是成人培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。

二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布的数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口的。

其中本项目公里范围内的居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。

人口结构特征性别结构从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例的水平。

这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。

年龄结构根据政府公布的受收入所限，消费档次以中低端为主楼层主营品种楼手机卖场医院肯德基服饰店中店服饰专柜化妆品专柜黄金饰品专柜二楼生活超市小家电专柜音像专柜土特产专柜保健品专柜运动特卖场三楼服装特卖场四楼溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目的效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目的相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有的租赁关系预收的各项资金和经评估的固定资产等。

二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改定的稳定性，但入驻的服装品牌较为般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析裕客隆项目的业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。

超市本案附近的超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏