色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石，成分为石英砂岩，粒径。

该层全场分布。

层顶埋深层厚中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。

单轴饱和抗压强度可达，属硬质岩。

层顶埋深，最大揭露厚度。

交通运输条件建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。

周边交通状况良好。

现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。

防洪防涝设施条件本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好，雨水山洪可以直接排入周边河沟。

综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。

市场分析县中心城市写字楼市场分类研究酒店连体项目此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。

开发商持有项目房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公司的利时广场等。

非专业房地产企事业单位持有项目这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。

项目影响因素分析由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。

本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。

般因素般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。

这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是个地区个国家乃至全球。

显然，这类影响因素对于具体宗房地产注政策信号，根据获悉的信号，及时调整投资行为，从而规避风险。

政策的不确定性必然对项目地块的运做产生影响，从目前县中心城市和县龙山新区政府在各领域政策的开放速度看，相应对策表现为能否有效利用新政策，公司将及时与政府沟通，反馈及时的政策信息，紧紧把握目前的历史机遇，在短期内建立全面的竞争优势。

市场风险市场风险分析基于目前的写字楼的供需国家资本市场开放力度县龙山新区的发展，该项目主要的市场风险主要为市场中竞争对手的情况，直接影响到房地产项目的收益大小，而房地产市场变化对房地产投资的商业风险关系很大，特别是在同时期推上市的楼盘的影响。

例如，当同期同类型竞争性房地产出现后，根发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。

建设条件建设场地范围及环境项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地块位于县路以东，周边有城市规划道路。

项目拟采用市政自来水管网水泵站及水池联合供水。

场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。

场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。

污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。

该项目地理位置优越，环境优美。

周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。

地形地貌水文气象工程地质条件地形地貌项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。

水文气象条件气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。

环境优美，大气质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。

历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。

历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最大。

年降水量年均。

其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。

降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。

年平均雨日为天，占全年天数的。

由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。

近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。

年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。

年耕作熟。

水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。

县属亚热带海洋性季风气候。

场地位置北纬，东经之间多年平均风速年遇最大风速最热平均相对湿度全年雷暴日数全年主导风向