（定稿）（旅游）楼观道温泉旅游项目可行性投资立项报告76（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明的特色，旅游区周边自然环境较差。

东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。

温泉经营单位主要项目有普通的洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安的客人。

综上所述，西安的温泉服务业近几年的确有很大的改善和发展，满足了城市居民日益增长的物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容的特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源的开发利用没有同固有的自然生态环境历史文化旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大的效益。

第三节温泉旅游产品的特点投资周期短初期投资较少温泉旅游项目的开发主要以优良的自然资源和丰富的文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色的环境和文化附加值。

与其他人工开发的旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短初期投资较少的优势，在项目的建设初期不需要投入巨额的资金进行大规模的基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要的流动资金也较少。

二具有多次重复性消费的特点自然风光历史遗迹的观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦绣中华世界之窗这样大资金大制作的旅游产品，其吸引的消费群体也多为初次观光的游客。

温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体的生理需求，存在着多次性消费的特点。

在这里，消费者追求的是高雅健康特殊新奇的特点，只要在温泉这个自然资源的基础上，充分进行文化和环境附加值的开发，就会形成最为强劲的独特性卖点，从而吸引潜在消费者。

三替代产品少温泉旅游产品的开发主要依托是天然温。

主要敏感因素对项目的影响详见附表八。

从附表八中可以看出，年营业收入对项目收益的影响程度明显高于建设投资增加的影响程度，为影响收益的最主要和最敏感因素。

第五节财务评价指标财务评价指标的选取财务现金流量见附表七。

根据本项目的特点，采用盈利性项目的经济评价方法，使用净现值内部收益率投资回收期等评价指标。

二净现值净现值是把项目计算期内各年的净现金流量按照个给定的标准折现率基准收益率折算到建设期初的现值之和。

如果项目的净现值大于零，则认为项目可行，否则不可行。

根据附表七可知，当折现率时，本项目财务净现值万元，表明项目是可行的。

三内部收益率内部收益率是指项成东线西线南线北线四条基本线路，其中东线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。

楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山的个必经之点。

除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅游专线公路，把终南山线的翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。

第三章市场分析与论证第节陕西旅游市场现状陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和市场份额。

这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不具备竞争力。

形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省，但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。

近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的现象。

主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没有形成自己的核心竞争力和独特性买点。

陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。

实行结构调整，消除我省旅游产品开发的滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益的必由之路。

第二节西安温泉服务业现状自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛的发展势头。

温泉沐浴作为项现代生活的消闲活动，正在被城市消费群体所接受。

西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热