（定稿）桔园小区二分公司办公楼及周边用地开发项目可行性建议书（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

出让金般占标定地价的最终应缴纳的土地出让金由长沙市国土部门核定执行，则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。

划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。

即可建设建筑面积仅为。

建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。

楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。

若不调整规划，采用的容积率必然不可行。

如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。

按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。

按目前周边房地产的价格，运作得好项目能做到元名称计量单位工程量单价或费率造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明二斟察设计和前期费总体规划设计费定点选择好适当的商业比例，商业用房销售价格都比住宅要高缺点是销售速度较慢。

四附录建安成本估算桔园路口综合楼项目总成本费用表未计算土地成本编码工程项目费用名称造价或费用万元楼面造价元百分比计算公式或说明开发建设成本费间距退让后的高层住宅可建设区域。

面积约为。

考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。

约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。

所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。

方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。

容积率采取最可行的方案。

计算结果为开发该地段的市场般成本情况。

方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。

计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。

方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。

计算结果为假设最小收益情况。

成本预估算方案土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价，虽然目前房地产不景气，但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。

容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。

根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。

面积住宅层高米，仅能建设层，共计。

裙楼和住宅共计平米。

容积率为。

因此规划调整为的容积率是比较可能的。

项目可行的建筑面积为。

建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的，如记忆中的年后的年年后的年。

年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年的水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右，销售压力仍然较大。

二年经济振荡过后的年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期的起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。

这与我们的预计是吻合的，国家采取通货紧缩的政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长，很难估计。

我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前的供给后，必将迎来新的需求高峰。

项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角，用地范围内包括长沙市城市建设开发公司二分公司四层办公楼座下图中红色建筑，建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。

范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外观均以破旧。

根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目范围及地形图建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。

提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。

项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划的的工程概算见附录，工程开发