老城区以良好的配套吸引购买者，新城区则以后期的发展潜力吸引购买者，两个区域各有其各自特点。

区域位置主力户型主力面积老城区三房两厅两卫普通住宅新城区四室两厅两卫花园洋房四室两厅两卫联排三房两厅两卫普通住宅市区居民人均可支配收入农民人均纯收入江苏盐城房地产项目可行性初判消费情况年月，盐城市区实现社会消费品零售总额亿元，占总额的，增长，显示了市区强大的消费能力。

近年来盐城消费品零售额增幅迅速加快，反应了整个消费能力的提升。

强劲的消费市场对房产市场的发展比较有利。

盐城近年社会消费品零售情况亿元社会消费品零售额增幅江苏盐城房地产项目可行性初判城市规划城市总体规划用地盐城市城市总体规划用地范围东至沿海高速公路，南至徐淮盐高速公路，西至宁靖盐高速公路，北至新兴镇区北侧，总面积约。

空间形态总体上形成城多镇组团状空间形态，主城区保持团块状空间形态。

发展方向重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北。

布局结构以通榆运河新洋港西环路世纪大道青年路等主要河流道路为界限，将主城区划分为城中城南城西西南城北河东六大片区。

功能分区江苏盐城房地产项目可行性初判城中片区新洋港以南通榆运河以西青年路以北西环路以东的区域。

以商业服务和居住功能为主。

城南片区青年路以南通榆运河以西新河以北西环路以东的区域。

以居住和行政文化教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持东工西宿格局。

城西片区西环路以西宁靖盐高速公路以东世纪大道以北新洋港以南区域。

以居住功能为主，沿世纪大道可设置物流仓储市场等功能用地。

西南片区西环路以西宁靖盐高速公路以东世纪大道以南徐淮盐高速公路以北区域。

以工业为主，沿世纪大道可布置物流仓储市场等功能用地。

城北片区新洋港以北通榆运河以西宁靖盐高速公路以南串场河以东的区域，基本维持现状功能，沿国道可布置定规模的工业江苏盐城房地产项目可行性初判用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流仓储用地。

河东片区通榆运河以东区域，居住工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十路为界，形成东工西宿格局南组团以盐渎路为界，形成南工北宿格局。

分区建设控制要求城中片区强化建军路解放路沿线的城市中心功能保留对生活干扰较小的类工业增加公共设施市政公用设施开敞绿化等公共空间，改善环境质量完善支路系统，提高机动车停车位配置标准合理控制居住用地开发强度保护历史文化遗存，延续城市发展脉络强化滨水空间建设，塑造城市特色。

城南片区规划期内重点建设区域，完善社会服务设施配套，吸引更多人口入住适当提高土地开发强度加强城市设计研究，形成亲切宜人的空间尺度。

城西片区江苏盐城房地产项目可行性初判妥善处理农村居民点拆迁安置问题，避免形成新的城中村潘黄镇及早撤镇设办，各类用地按规划要求合理布局。

西南片区制定合理的准入标准实施集中的能源供应和污染治理协调布局结构和自然水网的关系，创造优良环境。

城北片区加强污染治理，改善环境质量近期禁止居住用地开发，鼓励区内居民向外迁移。

河东片区开发大道和世纪大道之间的用地作为远景大型公共设施用个盐城市最高点，扮演着领跑者的角色，在该区域置业的也多为盐城市的高层收入的人群。

江苏盐城房地产项目可行性初判城南板块大庆路以南世纪大道沿线开放大道以西地带城南板块将是盐城市重点打造的区域，以文教市政办公居住为主要功能，目前市政府盐中市小等已经迁入，随着周边配套的成熟，相信该板块的房价可以和城中板块相抗衡。

西南板块盐马路以西地带西南板块仅次于城南板块，该板块也是市政府将重点福佑的区域。

受市政府和盐中等利好的辐射，以及城西南自身优越的地理位置自然环境和较高的人居指数，该板块已经得到大多数购房者的认可。

随着些品质楼盘的诞生，西南板块将是盐城市中产阶级的首选。

城东板块开放大道以东地带受政府规划和板块自身特点等因素的影响，该区域相对于其他板块，开发得较晚。

但从城市发展进程来看，它将是百万人口城市的经济支撑点，又个城市的新中心。

其地理位置经济和人文在整个盐城市都占有很关键的地位，有着巨大的发展空间。

江苏盐城房地产项目可行性初判楼盘分布城北板块悦达东园锦江冠城等。

城中板块中茵海华广场金色家园怡景花园鸿基奥园永基时代旺角鼎盛时代等。

城南板块文华名城缤纷亚洲娱乐花园现代华庭钱江方洲中原世创等。

西南板块荣盛公寓金品花园桃源居城东板块东方花园五星小区等。

锦江冠城恒达东园东方花园五星小区钱江方洲中原世创文华名城现代华庭缤纷亚洲娱乐花园桃源居金品花园荣盛公寓金色家园怡景花园中茵海华鸿基奥园永基时代旺角鼎盛时代本项目江苏盐城房地产项目可行性初判在售楼盘列表楼盘名物业类型悦达东园多层小高层锦江冠城多层小高层中茵海华广场小高层酒店式公寓金色家园多层小高层怡景花园多层小高层鸿基奥园小高层酒店式公寓永基时代旺角小高层酒店式公寓鼎盛时代小高层商住文华名城多层小高层缤纷亚洲酒店式公寓娱乐花园多层小高层荣盛公寓小高层现代华庭小高层东方花园多层小高层小高层高层接受度较高目前主要在售项目大多数由小高层或者多层小高层混合组成，大型混合型社区，多层还是占主导，如悦达东园锦江冠城金色家园等。

大型复合社区较多商住混合型社区较多，如中茵海华广场鸿基奥园永基时代旺角与缤纷亚洲等，中茵海华广场，总建面万，商业项目占万。

江苏盐城房地产项目可行性初判从上表可见，各板块间的价格差距较大，城中板块以元的均价领跑于全市楼价，而城东板块则以元的价格垫底。

从价格走势及发展规划来看，城南和西南这两个板块的价格增幅较大，这同政府和学区的南移以及整个城市规划是密不可分的，因此城南和西南未来的升值空间也较大，尤其是城南板块，目前在售的项目除缤纷亚洲外，文华名城娱乐花园等楼盘均价都在元左右，与紧邻的城中板块相比，价格还是有定的上升空间。

另外，各板块也有个别楼盘的售价明显高于板块均价，比如城中板块的中茵海华广场报价元，金色家园均价元城南板块中的缤纷亚洲推出的全装修酒店式公寓，报价元。

元平方米板块平均价城中板块城南板块西南板块城加以控制，近期可作为生产性绿地加强基础设施的共建共享，避免重复建设。

江苏盐城房地产项目可行性初判小结盐城作为江苏省面积第大，人口第二大城市，区位优势明显，海陆空交通便利。

经济在苏北地区较发达，人口多，有定产业支撑，在政府强力推进旧城改造的力度不断加大，以及新区项目规划建设的顺利推进的条件下，大都市化城市形象即将展现。

盐城近几年来已经进入了高速发展阶段，各经济增长速度放快，城市基础设施日趋完善，同时也为房地产的高速发展奠定了良好的环境基础，同时也为盐城房地产开拓了新的发展空间，盐城整体房地产的市场将面临场空前的变革，目前房地产市场呈现大盘化趋势。

本项目三个地块处于城南以及老城区北部，区位优势明显，特别是城南，由于政府重点向南，适度向西，启动河东，有计划向北的发展策略，目前该区商业配套逐渐成熟，人气日趋旺盛，未来发展潜力巨大。

江苏盐城房地产项目可行性初判二住宅市场分析土地市场近年盐城土地出让面积都是以成倍增长，后期住宅上市量也将会有大幅度的上升，房地产市场竞争会更加激烈。

年盐城市区共成交幅土地，年市区成交了幅土地，面积翻倍，地块数量减少，单幅土地变大，后期大盘增加。

年土地成交均价为万元亩，年土地成交均价为万元亩。

这些公告出让的土地，将在未来年内建成上市，粗略计算，其中商品住宅的未来供应量将在万平方米左右。

近年盐城土地成交情况万平米年份江苏盐城房地产项目可行性初判供求分析年，盐城房产市场供求总体平衡，实现稳定发展。

年上半年市场供应萎缩，经推出即被抢购空，出现暂时的供不应求局面，刺激房价大涨。

预计年下半年将有万上市，还有亩土地存量将在年内上市，盐城市场供过于求的局面将会出现。

盐城市房地产开工销售情况分析年年年年月单位万平方米施工面积竣工面积销售面积江苏盐城房地产项目可行性初判价格分析盐城整体房价水平不高，同为江苏地级市，和苏中城市还有段差距，上涨相对缓慢稳定。

老城区普通住宅价格集中在元新城区普通住宅价格集中在元。

目前老城区房屋销售价格大于新城区，但随着市政府的搬迁，新城区的配套设施将日益完善，新城区必然成为盐城房地产市场的新角斗场，房屋的销售价格也会逐渐提高。

年份市场供应不足，导致价格飞涨，市区均价达到元左右。

盐城市区近年商品房价走势图年分江苏盐城房地产项目可行性初判板块分析以建军中路解放路大庆路盐马路开放大道等主干道为界线，将全市划分为城北板块城中板块城南板块西南板块城东板块。

城北板块毓龙路以北开放大道以西旧城改造为主，居住意向差，大品牌开发商才有能力开拓区域市场。

城中板块为建军中路沿线大庆路沿线开放大道以西盐马路以东该板块处在盐城市最繁华商圈建军路和解放路沿线，区域配套成熟，商业氛围浓厚，因此致使该板块内的商品房价格为整，江苏盐城房地产项目可行性初判分析，地块二与地块三