离站点范围内的住宅,总价分别约高出万元和万元,如果以比例关系来度量,总价分别提升了和单价分别约高出元和元,单价分别提升了和。在时间效应方面,从年到年,随着号线的施工和运营,在站点周边半径范围内,去除其他因素的影响,住宅总价和单价分别上升了约元和元,如果以比例关系来度量,分别提升了和。并且实证分析表明,城市轨道交通的动工和通车前后对周边住宅价格影响最大,简单来说,就是城市轨道交通沿线的住宅价格在轨道交通动工和通车之后的年内上涨速度最快。深开始建设,土地及物业价值基本是跳跃性增长等到了建成通车和正常运营后,沿线的配套设施已趋于成熟,而且随着线路发展带动其他产业发展,土地及物业价值基本呈稳定增长态势,此时轨道沿线的综合开发影响较大。长圳整体土地未来规划示意图通过对整体方案的研究和分析,模式使长圳乃至光明新区以轨道交通及生态资源为特色和导向,以区域升级为发展契机,从单功能向复合的多元功能转变物业开发的引入,使其承担完善区域城市功能疏散中心城区职能的重任相信号线开通运营后,这区域肯定会成为集商业商务办公商务交流文化休闲娱乐以及城市居住功能为体的生态综合发展区。在号线工程项目的创新型投融资模式中,以方式引入战略投资人,使政府与投资人共享投资收益,共担投资风险和责任。来可以拓宽融轨道线路开通,带动站点周边物业开发,以实现轨道交通物业开发综合发展。在环境优化方面,当前长圳地区原始村庄农地及工业用地仍较多,部分绿地尚未建设开发而我们拟通过优化开放空间,通过滨水广场的开发,创建绿色站点先锋实验区,使得环境经济共同可持续发展。在产业升级方面,当前光明新区已形成产业集聚,并具备龙头企业,可以说它的产业基础较优而我们拟通过发展,加大高新科技产业的发展力度,加快光明高新园区建设,以电子信息光电平板显示等专业园区为核心,通过高标准建设园区配套设施,将项目打造成为站在园中园在站上的新视点。通过这些综合开发,以提升区域价值。而建成后的长圳车辆基地则如下图,其总绿化覆盖率将占基地范围的,绿化面积约平方米公共道路覆盖率将占基地范围的,约平方米产业布局及发展趋势分析,号线沿线高附加值产业主要将在光明高新技术产业园聚集。而长圳站位于光明高新技术产业园西片区,未来既是号线沿线产业发展走廊的中枢节点,又处于光明新区产业总体布局的门户区,在轨道交通的带动和吸附作用下,将集聚目前光明高新产业发展所最需要的配套服务设施。而除号线这条能够连接光明新城和深圳市区的南北向发展廊道外,长圳站还有可以连接光明新城和广深港区域的能连接高铁车站的东西向发展廊道号线,这使得长圳成为以商业商业服务为核心的城市综合体的目标指日可待。号线沿线产业园区布局图在整个方案中,我们拟通过策略引导城市功能升级与土地价值提升以城市轨道交通物业开发的发展模式,加强区域整体实力,实现社会综合效益的最大化通过改善区域基础设施建设,引入轨道交通土地融资运作模式与初步方案研究原稿和运营,在站点周边半径范围内,去除其他因素的影响,住宅总价和单价分别上升了约元和元,如果以比例关系来度量,分别提升了和。并且实证分析表明,城市轨道交通的动工和通车前后对周边住宅价格影响最大,简单来说,就是城市轨道交通沿线的住宅价格在轨道交通动工和通车之后的年内上涨速度最快。深圳地铁号线同样如此,我们发现地铁建设对周边住宅房地产价值的影响范围为地铁站点距离半径的区域。半径区域内平均增值幅度为半径区域内增值幅度更为明显,平均增幅为其中增值影响最大的是距离地铁站点的住宅地产,与距离地铁站点的住宅相比,房价高了。而且地铁建设对于不同档次住宅的价值的影响程度是不同,档次越高,影响越小,因为档次高的住宅消费者,其家庭收入也相应较高,对业价值良好的物业经营管理为轨道交通培育客流,增加票款收入客流的增加反过来促进土地商业价值的提升,增加物业收入。者互为补充,协调发展。综上所述,轨道物业综合开发模式,本质上是以公共交通为导向的城市开发理念在轨道交通项目实际运作中的典型体现,是深圳市轨道交通号线最适合的开发模式。初步方案号线工程项目以开发理念为指导,采用轨道物业的综合开发,结合的投融资模式进行整体运作,充分将轨道交通的正外部效益内部化,实现号线工程项目本身的财务平衡。同时,通过号线工程的建设,提升沿线土地价值,用土地物业开发的增值收益反哺轨道交通建设,实现相互促进,共同发展。并且转变轨道沿线区域功能,促进城市发展新城建设旧城改造以及产业结构的升级,加快城市化的进程与城市物业的经营,将全部经营收入直接用于弥补号线运营亏损,主要分为部分,部分为物业开发的营销收入,方面为相关持有物业的租赁和广告收益。沿线其他地块的开发号线沿线的其他地块由土地管理部门通过公开招拍挂的方式选择房地产开发商进行优化开发,其中这部分土地的土地出让收益直接用于号线项目的建设资金等。再以北京地铁号线为例,研究下城市轨道交通项目对周边住宅的空间和时间效应总体来说,城市轨道交通能够对周边物业产生显著的增值作用。在空间效应方面,去除其他因素的影响,号线距离站点范围内和范围内的住宅比距离站点范围内的住宅,总价分别约高出万元和万元,如果以比例关系来度量,总价分别提升了和单价分别约高出元和元,单价分别提升了和。在时间效应方面,从年到年,随着号线的施轨道建设和物业开发的质量和效果。号线上盖地块的物业开发工作在号线项目建设的同时,按照已制定好的工期计划和开发程序,开始相关选定地块的物业开发工作按照号线沿线土地开发时序,采用招拍挂形式进行土地出让。政府部门参考供地时周边土地的市场价格,评估确定车辆段停车场等上盖地块的具体出让价格,采用有条件的招拍挂形式进行土地出让,以确保号线项目公司能够获得土地使用权然后号线项目公司与优选的房地产开发商合作进行级开发号线项目公司和优选的房地产开发商,配合号线工程建设进度,遵照制定的开发时序进行上盖地块的级开发工作。物业开发产生的部分增值收益回补号线项目投资。轨道号线沿线物业经营号线项目负责其所开发的物业的经营,将全部经营收入直接用于弥补号线运营亏损,主要分为部交通资金缺口,达到财务平衡提供了可行性。也为号线轨道物业模式提供了依据。号线轨道物业综合开发模式的内容在创新型的轨道物业综合开发模式下,轨道交通号线项目的经营范围和收益结构都将得到扩展,不仅包括常规意义上的提供运营服务所获取的票务收入和提供广告通讯商业等非运营服务所获取的非票务收入,最核心的部分是增加了对轨道交通沿线土地物业的开发,将物业开发获取的收益用于对号线项目的补贴。模式的立体开发图这种新型的综合开发模式,不是简单的将号线对沿线土地的增值收益归集起来用于轨道交通建设。而是要从城市发展的高度,将号线项目与沿线土地物业的开发在规划设计投融资建设经营等环节统筹考虑,有机结合,同步运作,使其与两者分开独立运作相比,达到规划更优投资更省客流更广价值最分,部分为物业开发的营销收入,方面为相关持有物业的租赁和广告收益。沿线其他地块的开发号线沿线的其他地块由土地管理部门通过公开招拍挂的方式选择房地产开发商进行优化开发,其中这部分土地的土地出让收益直接用于号线项目的建设资金等。在提高沿线土地配置和利用效率的同时,整体提升了轨道交通设施的使用效率合理安排沿线土地投放的数量和节奏,改善用地结构布局,适当提高开发强度,集中开发普通商品房,大幅提高轨道交通车站服务半径内的居民密度,从根本上提高轨道交通设施对市民的服务水平。统筹安排优化设计,提高建设效率和开发效果统筹安排地铁工程建设和沿线土地开发,优化设计理念,提高建设效率,实现地铁与周边建筑在工期功能等方面的无缝衔接,实现以人为本。物业经营吸引客流,轨道运营提升再以北京地铁号线为例,研究下城市轨道交通项目对周边住宅的空间和时间效应总体来说,城市轨道交通能够对周边物业产生显著的增值作用。在空间效应方面,去除其他因素的影响,号线距离站点范围内和范围内的住宅比距离站点范围内的住宅,总价分别约高出万元和万元,如果以比例关系来度量,总价分别提升了和单价分别约高出元和元,单价分别提升了和。在时间效应方面,从年到年,随着号线的施工和运营,在站点周边半径范围内,去除其他因素的影响,住宅总价和单价分别上升了约元和元,如果以比例关系来度量,分别提升了和。并且实证分析表明,城市轨道交通的动工和通车前后对周边住宅价格影响最大,简单来说,就是城市轨道交通沿线的住宅价格在轨道交通动工和通车之后的年内上涨速度最快。深单独开发,对物业开发商的技术要求很高。因此,此部分土地应通过附带条件的招拍挂由号线项目公司取得土地使用权,并与优选的房地产开发商合作进行物业开发。其获得的收益可以直接用于号线轨道交通工程建设。号线建设和物业开发阶段统筹安排合理规划最优开发。即城市轨道交通项目无法依靠自身收益达到财务平衡,需要外来资金进行补贴。纵观国境内外城市轨道交通案例,除香港地铁等极少数盈利案例外,均由政府对项目进行补贴。而城市轨道交通项目由于其强大的正外部性效应的存在,能够给沿线的土地物业带来显著的增值效益。轨道交通具有高度的可达性效能,不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本,而且也能够减少道路交通的拥挤程度,节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度可达性还具有磁力模式的立体开发图这种新型的综合开发模式,不是简单的将号线对沿线土地的增值收益归集起来用于轨道交通建设。而是要从城市发展的高度,将号线项目与沿线土地物业的开发在规划设计投融资建设经营等环节统筹考虑,有机结合,同步运作,使其与两者分开独立运作相比,达到规划更优投资更省客流更广价值最大的最佳效果。即城市轨道交通项目无法依靠自身收益达到财务平衡,需要外来资金进行补贴。纵观国境内外城市轨道交通案例