责任，但由于房地产开发业也是高风险高收益行业，开发商的经营状况支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

非真实交易造成的风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。

们规范自身行为。

提高对评估公司的要求评估机构应由银行指定，而非手房经纪公司引进。

并且应对评估公司的资质有所要求。

银行应当与评估机构签定责任制合同，对于其评估的房价明显虚高造成银行资产风险的应由其承担相应责任。

必要时还可要求其开立保证金帐户。

加强银行自身管理在个人住房贷款中，银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人，因而加强银行内部信贷管理，是防范个人住房贷款风险的重点所在。

当然，担保人即开发商作为借款人从银行获取贷款履行担保的第方，如法不严的问题也相当严重，在些失信和诈骗案件的审理中，还存在严重的地方保护主义。

社会上更是缺乏严格的失信惩罚机制，尚未达到刑事犯罪程度的失信行为得不到相应的惩罚，不讲信用的个人也不能受到社会的谴责。

政府对信用市场的监督治理薄弱，对从事信息服务的中介机构缺乏监管，由此造成的虚假信息盛行，社会反映强烈。

所以，当务之急，是制定切实可行的信用方面的法律法规。

建立对房地产公司中介公司以及评估机构的制约机制开发商项目审查环节为了在个人住房贷款领域既大力开展业务拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全与此同时，还款周期长流动性低等特点决定了个人住房贷款并非完全意义上的低风险业务，加之我国整个社会的信用环境欠佳相关法律法规不健全有关金融产品发展不完善风险管理经验不成熟以及银行间为争夺业务而引致的恶性竞争等原因致使个人住房贷款的风险更不容忽视。

如何防范和控制其风险成为各商业银行关注的核心，也成为影响房地产业在我国进步健康快速发展所函待解决的个问题。

个人住房抵押贷款这种金融产品受很多方面因素的影响，因此，其风险种类也有很多。

它不仅有借款人开发商的信用风险，抵押物风险，流动性风险，利率我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究原稿主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。

在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。

这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。

我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究原稿。

变现难银行欲通过拍卖抵备手续万无失抵押登记程序万无失。

摘要针对目前我国商业银行个人住房贷款的风险管理机制相对比较欠缺，而随着住房制度改革的不断深入，个人房贷逐渐成为住房金融重点。

同时，个人住房贷款业务的快速发展必然会给商业银行带来巨大的潜在风险的现状。

本文从个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，进而完善房地产金融业发展的宏观环境个人住房贷款担保和保险制度个人信用体系以及加强商业银行自我发展的能力等多种途径，论述了对个人住房贷款存在的潜在风险进行有效防范的措施。

关键词商业银行个人住房贷款风险分析能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。

永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。

如借款人残疾年老体弱等等。

暂时性丧失偿还能力，是指借款人在个时段里丧失金钱创收能力。

对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。

对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但可以考虑通过购买履约险来弥补这种风险所带来的损失。

对于暂时性丧失偿还能力的防范，不仅是发展个人消费信贷个人金融家庭理财等业务的必然选择，也是建立社会主义市场经济的有效补充。

个人信用评估就是通过对不同客户评级模型，运用科学合理的评估方法，在建立个人信用档案的基础上对每个客户的授信内容进行科学准确的信用风险评级。

建立完备的个人信用法律支持体系建设信用体系必须立法先行，以法律规范信用行为。

目前信用方面的立法滞后。

有法不依和执法不严的问题也相当严重，在些失信和诈骗案件的审理中，还存在严重的地方保护主义。

社会上更是缺乏严格的失信惩罚机制，尚未达到刑事犯罪程度的失信行为得制定过程中，不对客户的资质进行细分，造成执行决策的人，对所有的借款人都使用同样的标准。

银行的决策者在面对市场与风险的选择上，往往会选择市场，这必然加大了经营的风险。

加强对手房合作企业的管理应对中介合作机构进行清理，停止与些注册资本小，操作不规范诚信度不高的中介机构的合作，尤其是那些自身没有房产交易，仅提供融资配套服务的服务机构。

要重点支持那些优质大型注重品牌的房产中介，对他们也可提供适当的优惠政策，用政策优惠来促使他们规范自身行为。

提高对评估公司的要求评估机构应由银行指定，而非手房到相应的惩罚，不讲信用的个人也不能受到社会的谴责。

政府对信用市场的监督治理薄弱，对从事信息服务的中介机构缺乏监管，由此造成的虚假信息盛行，社会反映强烈。

所以，当务之急，是制定切实可行的信用方面的法律法规。

建立对房地产公司中介公司以及评估机构的制约机制开发商项目审查环节为了在个人住房贷款领域既大力开展业务拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到个万无失即开发商资质信誉万无失按揭项目各项必当然，担保人即开发商作为借款人从银行获取贷款履行担保的第方，如果借款人不能在其贷款年限内按时清偿相关债务，按照约定理应由担保人在借款人未取得两证国有土地使用证房屋所有权证之前或贷款终结之前履行其连带责任，但由于房地产开发业也是高风险高收益行业，开发商的经营状况支付能力也是很难准确把握的，因此也极易产生风险。

非真实交易造成的风险这里所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，捏造事实隐瞒真相，采取不正当手段套取银行资金，骗取根本无偿还能力或超出其偿还能力的贷款，致使我行信贷资产遭受损失的行为。

少便有可能产生违约风险。

当这种情况发生时，即代表着借款人丧失了偿还能力。

丧失偿还能力，又分为永久性丧失偿还能力和暂时性丧失偿还能力两种。

永久性丧失偿还能力，是指借款人丧失劳动能力，或者更准确地说借款人永久性地丧失金钱创收能力。

如借款人残疾年老体弱等等。

暂时性丧失偿还能力，是指借款人在个时段里丧失金钱创收能力。

对于永久性丧失偿还能力的风险防范在于严格限定借款人的贷款期限，防止借款人因年老体弱而丧失偿还能力。

对于天灾人祸等无法预测的事件引起的借款人丧失偿还能力的防范几乎是不可能的，但收回的境地又如，因地震火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损灭失而无恢复原状之可能或必要时，虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。

又或者房地产业因客观经济大气候影响，行业萧条，造成银行贷款风险。

另外，借款人意外地丧失劳动力或突然死亡也应划作此种风险。

个人住房贷款风险防范对策个人住房按借贷款的期限般较长，各种人为事件或意外情况均有可能发生。

事先对各种可能产生的银行风险进行有效的法律防范可谓明智之举，这也是维护银行信贷债权的根本所在。

笔者认范对策我国商业银行个人住房贷款特点个人住房贷款是我国福利分房制度向住房分配货币化转变过程中引入的种金融产品，它是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

从目前我国住房金融发展的实际情况来看，个人住房贷款业务主要有种形式其是政策性个人住房贷款，其是商业性个人住房贷款，其是个人住房组合贷款。

随着住房制度改革的不断深化，个人住房贷款的重要作用日益凸显，己成为居民购臵个人住房所倚赖的重要工具。

个人住房贷款因低风险高收益的特性而成为银行调整自身信贷结构提高资产质量的新宠而倍受青睐。

到相应的惩罚，不讲信用的个人也不能受到社会的谴责。

政府对信用市场的监督治理薄弱，对从事信息服务的中介机构缺乏监管，由此造成的虚假信息盛行，社会反映强烈。

所以，当务之急，是制定切实可行的信用方面的法律法规。

建立对房地产公司中介公司以及评估机构的制约机制开发商项目审查环节为了在个人住房贷款领域既大力开展业务拓展市场份额，又确保银行信贷资金安全，必须狠抓开发商项目审查环节，严格完善按揭贷款额度审批的各项规章制度，在源头上努力把握风险，力争做到个万无失即开发商资质信誉万无失按揭项目各项必主要是在审批时对借款人所从事的行业以及借款人的家庭情况进行必要的评估，就是说对借款人所从事的行业的稳定性，借款人在该行业的稳定性以及借款人家庭经济收入的稳定性作必要的调查和分析。

在出现此类风险时，银行务必及时介入，尽量帮助借款人度过难关或者适当延长贷款期限从而适当减少月供款或者与借款人协商暂停月供，待借款人恢复偿还能力时再适当增加月供款。

这样较具人情味的灵活处理比起直截了当地将借款人诉诸法律对双方更为有利。

我国商业银行个人住房贷款风险分析及对策研究原稿。

变现难银行欲通过拍卖抵的时间和成本。

在国外，贷款银行均通过商业信用机构来完成信用调查工作，但由于我国个人资信制度尚未建立，对个人的资信状况缺乏合理完整的判定标准，银行只能以借款人所在单位开具的收入证明等材料作为信用评定的依据，其真实性时效性难以确定，对个人收入的核实成本较高。

个人住房贷款年限最长可达年，在这样长的时间跨度内无法对借款人经济状况进行持久的。

现阶段商品房价格较高，每月的还本付息负担较重，旦借款人失业或正常收入减