建设期年，运营期年。成本费用估算考虑物价上涨和劳动力价格上涨因素，采用偏高值进行核算不对营业收入进行完整地测算，为便于分析，许多利润率相对较低的服务未纳入收入预测范围。需强调的是，服务价格拟定充分考虑了中老年人群的消费行为习惯和竞争因素，是以北京目前较为大众化的相关服务价格作为依据，价格预测较为保守。收益估算住宿收入住宿收入是不同营期的养生营服务费用的主要构成部分，根据市场调查结果，结合服务内容尤其是健康管理等高附加值服务的市场吸引力，初步测算北京市中老年人群较容易接受的不同营期的服务价格如下表可行的营期服务价格营期容易接受的价格区间元期周周周金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告周银龄公寓银龄山庄是度假营地的主要接待场所，住宿价格以相当于正常住宿价格的折扣优惠起，项目运营第年基准房价设为元间，随着服务体系的完善，房价可以平均每年上涨幅度计，第年达到元间。部分养生营会员会有亲人等相关人员陪同，其住宿价格以相当于正常住宿价格的折扣优惠起计算，第年基准房价设为元间，房价平均每年上涨幅度，第年达到元间。类似于度假基地目前与养生营无直接关联的顾客，项目运营第年基准房价设为元间，房价平均每年上涨幅度，第十年达到元间。期工程中将改造为安养宾馆的现有客房有余间，计个床位，在本项目运营后先主要接待与养生营无直接关联的顾客。期工程中安养中心间客房，预设个床位银龄山庄间客房，预设个床位，合计新增加间客房，个床位。期工程后度假基地接待能力以人次天计算。二期工程银龄别院将再增加间高端客房，全年平均入住率以计算，投入使用第年基准房价设为元间，房价平均每年上涨幅度。宾馆入住率及顾客数量预测表不含银龄别院营业日分类天数第年第年第年第年起入住率顾客人次入住率顾客人次入住率顾客人次入住率顾客人次黄金假期营业旺季般淡季合计住宿以外的服务收入养生文化村和康体娱乐中心是主要的消费场所。将度假基地所有顾客的消费习惯简单分为保守型消费随机性消费和积极性消费分别进行测算。金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告不同消费习惯顾客的消费行为预测服务项目消费人群保守型消费随机性消费积极性消费加权人均元人天价格人群比例价格人群比例价格人群比例餐饮和药膳养生服务水疗和中医养生服务康体娱乐服务健康管理服务合计度假营其余服务项目暂保守估算按元人次计算。针对个人顾客的所有服务，合计按元人天计算，随着服务体系的完善服务质量的提升和品牌的不断建设，以平均每年上涨幅度计。会务收入安养宾馆可提供会议服务，拥有可容纳余人的大型会议室和十个小型会议室益寿堂和银龄公寓可提供给商家等单位进行市场推广活动，会场平均租金按元次计算，年均使用均以次计，计为万元年。经营成本分析固定成本包括固定成本包括管理费用包含管理人员工资及附加，管理费用按营业收入计固定资产基础建设及工程部分均按年折旧计，既有固定资产以万元计，无残值递延资产，包括项目策划规划可行性研究工程设计监理建设管理等，按国家规定年摊销完毕修理维护费用主要为大型设备设施和建筑物的维修养护费用，按年折旧费用的金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告提取财务费用以工程建设项目直接成本万元的计，万元年。变动成本包括住宿娱乐餐饮水疗健康管理等直接成本，按收入的计营销费用，包括广告公关其他营销间接费用，前五年营销费率按收入的计，后五年按收入的计其他费用，包括般服务人员工资及附加公司经费教育培训费交通费通讯费会议费业务招待费差旅费办公用水电费低值易耗品摊销和其他管理费用等，以营业收入的计。损益表及现金流量表有关说明法定盈余公积金按税后利润的计营业税及附加按收入的计所得税按利润总额的计项目经营的流动资金按万元计。营业收入估算表收益表折旧摊销表总成本费用表现金流量表等见附件。项目财务分析现代投资项目财务分析重点考察动态经济指标，静态指标仅供参考。静态评价指标体系从年第个经营期开始测算年平均投资利润率年平均利润总额总投资动态评价指标体系财务净现值折现系数税后净现值财务内部收益率所得税前内部收益率，税后内部收益率。动态投资回收期含年建设期约为年。现金流量表见附件。金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告敏感性分析考虑到项目在实施过程中些不定因素的变化，分别从营业收入经营成本和投资三个方面做了提高和降低的单因素变化，对本项目所得税进行内部收益率财务净现值及投资回收期影响的敏感性分析，具体如出下表敏感度分析表序号不确定因素变动幅度税前收益率税前净现值敏感度系数基准数据，营业收入增加，减少，经营成本增加，减少，投资总额增加，减少，从上表可以看出，各因素的变化都程度不同地影响内部收益率财务净现值及投资回收期，其中项目对营业收入最为敏感，经营成本次之，对投资的敏感度明显较小。敏感性分析示意图基准数据收入增加收入减少成本增加成本减少投资增加投资减少因素通过敏感性分析，我们可以得出如下结论当收入下降成本增加投资增加三个不利因素在幅度内变动时，企业仍然能取金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告得相当可观的效益，表明本项目盈利性较强，具有较高的抗风险能力，说明项目从财务上可行。敏感性分析表营业收入经营成本投资总额上下浮动的财务现金流量分析表见附件。金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第章社会效益评价社会影响分析本项目建设根本出发点就是以老年市场为导向，迎合了老年产业的快速发展，满足了中老年人群对健康休闲娱乐和交流日益增长的需求，为他们提供理想的休闲度假环境。另外，从项目建设对社会影响看，对当地居民收入就业生活水平和生活质量都是正面影响。旅游业是种劳动密集型产业，些发达国家的实践表明，旅游业安排就业的平均成本要比其他经济部门低。根据世界旅游组织的调查，旅游产业对国民经济的带动系数为，即旅游业增加元产值可以增加整个国民经济产值元旅游业提供个直接就业机会，就可以在相关产业部门提供个间接就业机会。依此计算，本项目计算期内年平均营业额为万元，相应可增加国民经济产值亿项目直接就业人数人，可间接带动相关产业就业人。国民经济产值增加就业岗位增加，都将改善居民的生活状况，增加居民收入，近而提高居民的生活质量。互适性分析互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境人文条件所接纳，以及当地政府居民支持项目存在与发展的程度项目与当地社会环境的互相适应关系。本项目建设的目的是为推动老年产业的发展，将项目地的优质资源转变为经济优势，探索科学养老观，促进社会经济事业发展，为建设和谐社会做出贡献。另外，随着人们生活水平的提高，北京居民已经基本具备了旅游的经济基础，项目建设可以使更多的老年人走出家门，享受大自然的无限风光，陶冶情操，达到老有所乐老有所养老有所学老有所为老有所成的目的，更好地投入各项社会活动。综上分析，本项目建设社会效益显著，前景好。金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告第章风险分析和对策建议市场风险与对策建议旺盛的需求总会引发同类企业的竞争。竞争品牌的加入，导致竞争的加剧，各养生度假服务供应商可能会采取打价格战的策略来打击竞争对手，因而会引起公司服务价格的波动，进而影响公司效益，利润降低。对策本企业应建立完善的市场营销信息系统和运营风险预警系统，及时把握市场动态，提高市场服务功能，注重服务过程和服务价格管理，积极按照老年市场的需求创新服务，增加企业的盈利能力实行品牌战略，进步加大市场推广力度，不断提高品牌知名度和美誉度，提高服务竞争力提高服务质量，降低服务成本，增强服务适应老年产业变化的能力以优质的服务稳定客户，稳定价格，以消除市场波动对公司服务价格的影响。经营风险与对策建议市场开发不足将会导致本企业在市场竞争中市区先机而面临被动。核心领导层的决策失误容易对企业造成较大损失。人才是公司最宝贵的财富。由于各种原因导致的高素质人才流失，会对企业的服务创新内部管理市场营销等方面产生较大的负面影响。同时，目前国内老年产业萌发不久，大量业者经营水平普遍不高，管理多有弊端，具体表现在管理成本居高不下对高水平管理能力的需求和现实管理能力滞后之间的矛盾将越来越突出营销网络只有局部的效率没有系统的效率管理能力瓶颈导致企业不能形成种有效的机制来维持持久的市场激情，凝聚力和战斗力下降。这些弊端与外部竞争环境起对细分市场的新进入者构成了巨大的压力。对策本企业应制定严谨的业务流程明确的决策程序和科学的激励约束机制，并已基本树立理性权威和有较强执行能力的管理层。今后将逐步减少对个别主要领导的过分依赖，加强对管理者的培训，培养创新意识。金隅老年养生营龙山度假营地可行性研究报告企业应进步规范管理，加强对市场的监控能力，降低经营费用，提高运营安全，具体措施包括选拔经理人不但要求能力突出，而且要求有良好的职业操守积极研究和实践连锁经营模式适当时研究以自有客户资源同第三方合作的课题，以实现资源共享，提升经营空间，以降低管理成本与风险，提高员工的工作积极性和责任感。员工队伍管理风险与对策建议作为劳动密集型产业，今后相当长时间内，企业营销和服务队伍的建设管理仍然是养生度假企业营销和管理工作的核心。常见问题是员工队伍过于庞大，成本高，员工素质低下，效率低营销和服务队伍的工作激情衰减企业没有建立个针对营销服务人员的有效的竞争淘汰机制激励体系和评价约束机制营销和服务人员没有职业化，其价值评价体系和价值分配体系不完善培训缺少针对性。对策企业基于自身发展战略和竞争战略，培养和开发营销人员的核心专长与技能建立支持战略的各级营销和服务人员淘汰机制激励机