。巡视管理，对发现问题及时解决。五预防性维修保养根据设施设备台帐，制定预防性维修保养计划，对所有的设施设备实施分级预防性保养，确保得到有效的维护，保证正常的使用功能和延长其使用寿命。六节能降耗能源约占管理开支的百分之二十以上，因此在节减管理开支中，节能便是最有效的方法。具体节能方法需根据现场实际和安排成立专题小组研究及监管，由物业公司统协调，监督日常运作，制定每月工作进度表，确保指定的工作如期完成。七公共部位的维修养护公共部位是指主体承重结构部位包括基础内外承重墙体柱梁楼板等外墙屋面楼梯间通道等。每年年底或年初对房屋共用部位设施设备道路绿地等进行全面检查次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价每半年检查巡视次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作每日巡视次小区楼房单元门楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗玻璃路灯等每年秋季对共用部位门窗做专项检修次业主已委托管理的空置房，每周户外巡视次，发现门窗损坏锁具被撬异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施顶棚每年全面检查次，雨季前必须检查次，发现问题及时修复巡检有记录巡检结束将检查情况维修计划及需要进行大中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。八共用设施设备的维修养护计划共用设施设备包括变配电没备消防设施设备水泵通风楼宇对讲系统监控系统公共照明给排水管道园林绿化通道沟渠停车场文化娱乐及休闲设施等。给水设施饮用水水池箱半年消毒次，水质每个月化验次，冬季水箱有可靠悉尼印象小区前期物业管理方案的保温措施，且不得对水质产生污染保持泵房清洁卫生，良好的通风照明和采暖，地面排水畅通，每个月结合清洗水池清洗次泵房水泵运行正常，每小时巡查泵房次，每月启动次，保持水泵能正常运行，每月检查次消防泵及管道阀门，每半年对共用明装给水管道进行次全面检查维修，对轻度锈蚀将脱皮清理干净专业人员专人巡视，每日检查泵管道水箱阀门水表状况，定期保养维护，出现问题随时处理。排水设施化粪池每年清理次,每日巡查次出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍污物，清理后及时清洁现场楼面落水管落水口等保持完好，开裂破损等及时更换，定期检查，每年全面更换次每周清扫次以上排水明沟内的泥沙纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草达到目视基本干净无污渍无杂草，排水畅通，无积水臭味每个月对地下管井清理次，捞起井内泥沙和悬浮物每季度对地下管井彻底疏通次，清理结束地面冲洗干净。清理时，地面竖警示牌，必要时加护栏，清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍污物。每日清扫次沟内的泥沙纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草必要进用洗涤剂擦洗排水沟。达到干净污渍无青苔杂草排水畅通，无积水臭味。供配电系统非移交供电部门的部分建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程安全操作规程事故处理规程巡视检查制度维护制度安全及交接班制度每年委托专业单位对变压器高压开关柜进行次测试试验等项目的维修保养每年对变压器外部低压配电柜进行次清洁保养保证正常电力供应，限电停电按规定时间通知业主使用人每年检测次保安接地电阻每年检测次配电房主要电器设备的绝缘强度每年检测次配电房内消防器材，保持消防器材完好妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测次每日填写运行记录，建档备查。弱电系统操作人员受过专业培训，持证上岗工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别发现异常，及时处理有切实可行的维修保养计划保养检修及时对相关设备设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态工作维修悉尼印象小区前期物业管理方案养护有记录，特殊系统设备的进入经过授权，密码有有效保护分系统定时检查和记录各部分各监控点的工作及运行状态，定期对各类信息数据进行统计分析，形成报表。避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护在大雷雨过后也要及时系统检查，发现严重腐蚀松脱等立即更换或紧固。道路停车场车棚车库及路灯等配套设施加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补道路车场每天检查次劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾落叶或其他杂物停车场棚房完好无损，有大中小修计划每日对道路停车场进行巡检，发现缺损立即维护。对进入小区的施工单位，派人跟踪，确保道路停车场不受损坏。每年对道路停车场路牙车位线刷新次，每年对道路，停车场设施进行次维护，每年进行次大修。停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。每日对路灯进行检查，发现损坏立即更换，发现损坏，及时通知工程维修部。每月清洁灯具次，每季检修线路遍，每年对于破损灯具及老化线路进行更换。第十三章制度建设与档案管理方案拟建立的规章制度拟建立的公众管理制度包括业主公约业主委员会章程客户服务指南或住户手册精神文明公约住宅公共设施设备维修基金管理办法治安管理须知车辆进出停放管理须知消防管理须知环境卫生管理须知招牌广告及公共场地墙壁屋面管理须知营业场所管理须知文娱场所管理须知装饰装修管理须知等。详细内容此处略。拟建立的内部管理制度悉尼印象小区前期物业管理方案包括人事管理制度福利管理制度考勤管理制度财务管理制度预算管理制度奖惩管理制度投诉管理制度文件管理制度员工基本规范通讯设备管理制度管理体系及重大事项决策管理制度培训管理制度。详细内容此处略。拟建立的质量手册及程序文件包括质量手册文件控制程序文件质量记录程序文件管理评审程序文件人力资源程序文件合同评审程序文件物业接管程序文件服务设计开发程序文件采购程序文件入住管理程序文件内部审核程序文件不合格程序文件数据分析程序文件纠正防措施程序文件等。详细内容此处略。拟建立的工作手册包括各级岗位职责工作手册社区文化工作手册公共场地工作手册营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册空房管理工作手册住户入住工作手册装修管理工作手册投诉的接待和处理工作手册住户意见的征求评议以及服务的定期回访工作手册住户档案管理工作手册便民服务实施工作手册费用的统计收取和追收欠款工作手册环卫工作手册绿化工作手册报修工作手册供配电设施设备工作手册给排水设施设备工作手册设施设备工作手册库房工作手册突发事件或异常情况处理工作手册勤务工作手册安全工作手册门卫工作手册巡逻工作手册争创物业优秀规划等。详细内容此处略。拟建立的质量记录文件因数量达几百份，此处省略二档案的建立与管理物业档案建立的内容档案建立的内容包括业主入伙资料客户家庭资料客户联系电话包括正常情况下的联系电话和紧急情况下的联系电话，如家庭电话单位电话手机呼机地址等客户室内装修管理资料包括装修申请表装修过程情况记录管线变动情况等客户日常维修资料包括维修维修回访等记录情况客户反馈资料包括服务质量回访记录客户投诉及处理记录客户意见征询统计记录等。物业档案管理的具体措施悉尼印象小区前期物业管理方案客户档案资料是在客户入伙以后逐步建立起来的，其内容包括客户的姓名家庭情况工作单位联系方法管理费收缴情况室内装修管理资料及物业独用部分使用及保养维修情况等。客户档案的收集设立档案室，建立相应规章制度，对客户档案进行严格管理。资料收集坚持内容丰富的原则。在实际工作中从需要出发，扩大资料来源，从时间上讲是在业主入伙时开始收集归档，实行客户户尘推套元玻璃套装工具套元人字梯把元垃圾桶开发商配置其他用品采购拖把扫箸垃圾铲等工具总计序号项目计算公式合计电钻台元管钳套万用表只元疏通机台元电锤把元扳手套工具备件柜组元小型工具及材料移动电源盘套元总计悉尼印象小区前期物业管理方案物业管理人员服装配置费用单位人民币元附物业管理人员服装配置标准明细表单位人民币元序号项目单位数量单价合计折旧年限月均费用维修人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年二安全护卫人员该岗位配置需要元人夏装元帽子顶年短袖件年裤子件年秋装元帽子顶年外套件年衬衣件年冬装元呢大衣件年棉大衣件年训练服元迷彩服套年迷彩短袖衣件年迷彩鞋双年迷彩帽顶年配件元领带根年肩章副年臂章个年领夹个年皮带根年胸号牌个年其它元雨衣套年水鞋双年三保洁绿化人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年其它元雨衣套年水鞋双年发夹个年四管理及客户服务人员该岗位配置需要元人夏装套年秋装套年序号项目计算公式合计维修人员人元安全护卫人员人元保洁绿化人员人元管理及客服人员人元合计全年悉尼印象小区前期物业管理方案三关于开办费用及其他说明根据以上测算，开发商需承担前期物业管理所需开办物资装备采购所需费用元，如我公司能够承接本项目前期物业管理服务，我们承诺按照人民币万元对开办费用包干使用，开发商也可采用实物划拨方式提供。物业公司对所配备的物资享有使用权，并采取免收前期物业管理服务中的代向房屋业主交楼和协助开发商进行的房屋售后返修中的业主接待转单跟踪回访空房巡查等服务费用，以作回报。有关详情在签定合同前进行洽定。结束语我们崇尚的是客户至上，双赢合作，我们将与客户充分沟通，了解客户的需求，融合先进的管理方式方法和本地的实际情况，制定出行之有效的管理实施方案。我们将视客户为我们亲密的伙伴，以高度的责任心维护他们的企业品牌，以最大的努力降低营运成本，我们愿与客户起共同谋求发展，最终达到互惠互利的长远合作目的。最后，衷心地祝愿荆州市宏元房产开发有限公司事业成功,真诚地预祝所有悉尼印象尊贵业主喜得新居，享受美好生活,荆州市利嘉物业管理有限公司二零零六年十月十八日方案策划蔡开宇审核修订李良丽利嘉物业版权所有。客户权籍资料管理从客户入伙开始，应着手权籍资料的收集工作，权籍资料的收集整理归档，应做到条理清晰完整齐全，便于查阅。管理和使用好权籍资料，动态反映客户权籍状况，为客户需求提供服务。客户档案的整理各个业务范围上收集到的信息资料，统交档案员集中整理，整理的重点根据资料内容来源进行分类，做到条理清晰便于查阅。客户档案的归档悉尼印象小区管理处的业务接待将收集到的客户资料每月五日前提交档案中心。物业档案中心管理员按照物业管理自身的内在规律和联系，将资料分类有序地保存，并输入计算机存档，运用计算机的先进手段进行档案资料的管理。档案的利用为客户服务工作及时提供档案资料，直接或间接地为客户管理服务，从而有效地提高服务质量和服务水平。客户档案的管理客户档案的使用有严格的规定，借阅必须由具备规定条件的人员经登记后方可借出，归还时须由专人进行检查，如有破损，立即修复，严重时追究有关人员的责任。客户档案存放时要做好防火防潮防蛀工作，计算机使用时应防止电脑病毒侵入。悉尼印象小区前期物业管理方案第十四章项目收入与管理成