计划自动合计,资金筹措计划自有资金借款六风险分析数据多因素变化临界点分析原表变化因素工程或产品单位基本方案变化次数单项工程投资变化独立别墅元多层住宅元中高层住宅元汽车车位元商业配套元其它费用变化率数量容积率变化独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套价格变化独立别墅元多层住宅元中高层住宅元汽车车位元商业配套注基本方案数据自动转入每个项目最多可以有个组合，也可以少于个概率分析原表变化因素工程或产品基本数据项目变化次数单项工程投资变化元独立别墅造价概率多层住宅造价概率中高层住宅造价概率汽车车位造价概率商业配套造价概率其它费用变化率数量容积率变化独立别墅变化概率多层住宅变化概率中高层住宅变化概率汽车车位变化概率商业配套变化概率价格变化元独立别墅价格概率多层住宅价格概率中高层住宅价格概率汽车车位价格概率商业配套价格概率注基本方案数据自动转入每个项目最多可以有个组合，也可以少于个每个单项工程或每种产品的概率之和，若不等于报警提示。第三部分数据修改收入及税金计算产量售价税率数据表原表产品名称分项名称数量合计独立别墅销售比例价格元数量租售率多层住宅销售比例价格元数量租售率中高层住宅销售比例价格元数量租售率汽车车位销售比例价格元数量租售率商业配套销售比例价格元数量租售率分期收款比例表产品独立别墅销售期收款期产品多层住宅销售期收款期产品中高层住宅销售期收款期产品汽车车位销售期收款期产品商业配套销售期收款期营业收入及税金计算表产品名称分项名称合计独立别墅营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加多层住宅营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加中高层住宅营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加汽车车位营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加商业配套营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加二投资估算数据修改投资估算表原表序号项目单位金额技术经济指标指标名称单位数量建筑安装工程费用独立别墅万元单位建筑面积元多层住宅万元单位建筑面积元中高层住宅万元单位建筑面积元汽车车位万元单位建筑面积元商业配套万元单位建筑面积元土地费用万元每平方米地价元前期费用万元占建安费用比例基础设施万元单位建筑面积元公共配套设施万元占建安费用比例开发期税费万元占收入比例其它工程费用万占建安费用比例间接开发费万元占建安费用比例管理费用万元占建安费用比例销售费用万元占收入比例不可预见费万元占建安费用比例财务费用万元利率合计万元三投资分类投资分类参数原表费用费用合计参数合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资分类结果原表费用费用合计独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套设施开发期税费其它工程费用间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计特别提醒为保证这套资料的权威有效和质量，购买者请与资料原始收集整理者原创联系小时热线短信咨询四投资使用计划投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计投资使用计划原表费用项目费用合计校对数建筑安装工程费用独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套土地费用前期费用基础设施公共配套开发期税费其它工程费间接开发费管理费用销售费用不可预见费财务费用合计五固定参数土地增值税税率原表修改土地增值税率产品名称增值独立别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套做深化设计。正式报批设计方案时还应提供新建项目规划批准呈递申请的清单上要求提供的其它文件。由此可见，可以产出的产品有限，用规划条件筛选，最多只能做三种产品沿湖半土地面积必须做别墅，不超过层多层中高层层数不超过层。第二节市场研究主要就苏州工业园区住宅需求与供给进行分析。市场需求预测据有关资料，购买园区住房的人员中，园区公积金会员占，城区人占，外地人占。区内公积金会员购房人数绝对量逐年上升，年为人，年人，年人，年人，年月人，累计人。园区现有公积金会员人，还有很大的潜力。根据规划，苏州工业园区以金鸡湖为中心，总体规划平方公里，规划人口万人。首期开发平方公里，紧靠苏州古城，将建成个以工商业为主体包括金融业和旅游业的中心区第二期环绕秀美的金鸡湖，将建成个富有水城特色的居住区和高新技术产业区第三期靠近上海，地势开阔，将建成个技术密集的制造业和加工业基地。万人口，按三口之家计算为万户，每户平均面积平方米，则需要万平方米，预测园区住宅每年的需求量见表。在年累计可达到万平方米。苏州工业园区自年开始开发，到年用年时间达到万人口，珠江三角洲的发展已有先例，苏州照目前的速度发展，预测是完全可能实现的，甚至可能提前。需求量统计和预测表单位万平方米年份增幅数量累计价格年份增幅数量累计目前供需状况今年开工面积万平方米左右，园区政府预测今年全年可达到万平方米左右。开发量年至年平均增幅，销售量等于开发量。每年预测的需求量由新的供应量来弥补。产品价格价格涨幅年至年，平均涨幅，年至年，平均涨幅，已超过古城区。由于环金鸡湖优美的环境，多层及中高层商品住宅预计房价将逐步逼近每平方米元，近几年售价仍将会以左右幅度上涨。独立别墅邻近地块澜韵园二期工程，尚未竣工，幢二层别墅只剩套，每平方米元。澜韵园土地成本相对较低，若通过拍卖获得土地，成本般不会低于元，因此，存量土地用完之后，湖边别墅价位应该还会提高，首期拍卖的苏园地块，虽然尚未开盘，据传别墅价格将定位在元左右，我们认为价位在元之间很有可能。因此，本项目评价基本分析，别墅售价取元。关于多层住宅与中高层住宅之间的价格比较，分析认为，当每平方米土地价格超过元之后，多层住宅的成本将超过小高层。本地块土地起拍价已超过元，因此，多层住宅成本高于小高层。小高层使用年限比多层长，但物业管理费用稍高，因此，二者售价应该相近。故本报告改变高层价格高于多层的习惯做法，将二者定价相同。本地块由于湖边风景优美，拥有套湖边住宅已成为园区住户二次购房的向往，参加本项目咨询的专家致认为应该比其它地段同类产品售价高。基本分析每平方米售价定为元。若干专家预测的平均值，产品价格及收入的概率分布如下表售价分析表表产品项目加权平均售价及概率独立别墅售价概率多层住宅售价概率高层住宅售价概率商业配套按每平方米元计算，汽车车位每个约万元。关于产品结构分析本地块为工业园区环境最好的地块之，地价较高，宜建中高档住宅，规划要求半为别墅用地，以园区投资商及高级白领阶层为对象，消费人群较少，但产品数量也不多，供需基本平衡，与其紧邻的别墅销售速度明显比多层及高层慢，因此，从市场需求角度，后半不宜再建别墅。中高层住宅已得到苏州市民的认同，由于土地成本升高，中高层住宅的成本及价格与多层趋于统，适合主要用户群。第三节产品方案初步优化该地块土地面积平方米，预计每平方米土地价格不会低于元，至少半即平方米为别墅用地，最高容积率，见表。拟建产品参考容积率售价造价等参数见表。计算每种产品的土地增值，土地增值扣土地费计算土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用土地增值不扣土地费计算土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率计算结果详见表。地块信息表项目参数代号单位数量土地面积土地价格元最高容积率拟建产品表产品名称选最大需求量参考容积率选售价建安造价每其它费用其它费用占收入比例其它费用占建安费比例参数代号独立别墅多层高层每平方米土地增值表产品名称每平方米土地增值扣土地费元每平方米土地增值不扣土地费元变量独立别墅多层高层根据地块规划控制的最大容积率，找出最佳的产品组合。设各种产品用地比例可表达为每种产品的容积率，最高容积率，土地面积，每种产品的土地增值，变量限制条件数量限制条件目标函数土地增值表比较结果，建别墅增值最小，建多层其次，建高层增值最大。由于从需求角度分析不宜增加别墅，所以，本项目的优化主要是确定多层与高层的比例。本项目别墅用地已经确定，设多层用地比例，高层用地比例，按规划条件规定总建筑面积不能超过平方米,别墅用地平方米建筑面积平方米，剩下可建面积平方米及土地面积平方米，容许多层和高层平均容积率。本项目优化的方法是，每种产品分别取比例，进行排