民居住水平的提高，大规模的生活居信小区，景观绿化以及人与景观的交融互动是市场追求的热点。目前，住房已不仅仅停留于满足单的居住功能，更加注重产品的功能与外延，买房更是买种生活方式受到消费者的认同。生活质量的提高生存压力的增大以及对健康的追求，消费者渴望运动与健康，渴望人与人之间的交流，从我们所掌握的调查表统计得知有的消费者希望小区内具有良好的运动休闲环境。成都市房地产消费市场需求特征消费者对方位的选择分析年春秋季会正式办理合同商品住宅方位分布情况西南市中心北东春交会秋交会从目前市场供应与消费情况分析，选择在西南和市中心购房的消费者排在前三位。其中西南以占强的比重排在首位，且两次房交会的总体成交量和所占成交比重变化不大南面与市中心的房产成交量从排位上看，两次房交会位次与比例刚好对换秋季房交会东面房产成交比例没有变化，所占比例最小。消费者对置业环域的选择年春交会秋交会分环域成交情况环内至二环二环外郊县春交会秋交会从春秋两季房交会商品住宅分环域成交状况统计图中可以看出二环外的商品房以占成交量半左右的比例高居首位郊县房产成交量大副上升，增加了十个百分点环内房产成交量增副为七个百分点至二环商品房成交量大副下降，将幅为十四个百分点。郊县商品房成交量放大的原因是总体原因与二环外相似，但相对而言，郊县房产的价格更是竞争优势，升值潜力更大。距离因素及其带来的时间或成本和交通费用成本是制约其大幅增长的瓶领。郊县房产的大幅增长还不止表现为房交会上的到的增加，更多的郊县房产更倾向于立足本地市场的开拓和开发商自我的营销。虽然成都城区消费者的日益增多促使开发商开始注重在房交会的展示，但由于房交会展场面积的限制及开发商营销思路的局限等因素，实际郊县房产的增幅数量还会更大。购房者接受的产品类型从市场需求看多层住宅占电梯住宅占别墅项目占。物业类别需求情况多层电梯别墅对产品户型的需求年成都户型面积需求的主流区间集中在之间，主要户型为三室两厅双卫。面积与户型均与市场开发的主流户型保持致。该区间成交量占两届房交会总成交量的。以上的户型成交量占全年总成交量的。以下的小户型商品房有较为明显的变化的户型成交比例从春交会期间的下降到秋交会期间的，总体成交比例为年推出以下的户型多为精装房，主要客户群为普通白领及单身贵族，其成交比例从春交会期间的上升到秋交会的，全年成交比例为。年春秋交会成交商品房面积分布比例图以下以上年春交会年秋交会对产品价格的需求年两届房交会成交的商品房以单价元区间为主，总体需求趋势呈增长态势。该单价区间的商品房在秋交会成交比例比春交会上涨了个百分点，共占总成交量的。与此对应，单价元以下的商品住房则在秋交会期间比春交会的成交比例下降了个百分点。年春交会秋交会成交单价分布元以下以上年春交会年秋交会值得关注的是，元以上单价的商品房需求持续保持增长势头，与年秋交会相比，年春交会该区间的商品房成交比例大幅上升了个百分点，年秋交会期间保持了同样的成交比例。该单价区间商品房的表现不俗，与成都目前二次置业者较多，且对住宅综合品质的要求日益增高趋势较为吻合。年春秋房交会商品房总价区间分布比例图万元以下万元万元万元万元以上年春交会年秋交会从总价上看，总价在万区间的商品房是目前市场主力需求，其成交量占总成交量的万以上的高档住宅在总成交量中所占比例呈下降趋势。购房者的购房动机购房动机情况改善居住环境日常居住置业投资孝敬父母休闲度假商务办公青年消费者以首次置业为主占左右，多选择的套套二小面积住房作为过度中年消费者以二次置业为主，出于改善居信条件的目的，约占，另有的消费者以投资为主要目的老年消费者多为二次置业或多次置业，其购房目的主要为改善居住环境靠近子女居住为子女购房和投资四种。二次或多次置业者多选择三室两厅两卫的住房，对项目品质的要求较高。购房者接受的付款方式在前几年的房地产市场中，购房者多选择次性分期和短期按揭的付款方式。随着消费观念的更新收入水平是提高，次付款所占比例逐渐下降，八成或七成二十年按揭十年按揭都受到年轻消费群体的认同，中年消费群体更倾向于选择十年按揭和分期付款方式，老年消费群体趋向于次性和短期按揭的付款方式。购房者愿意承受按揭贷款方式从消费者对按揭月供额的选择统计表中可以看出，按揭月供额在元以下的付款方式受到七成消费者的认可。购房者接收的按揭月供元以下元以上项目所处板块的消费环境购房者对郊县板块的选择情况成都市郊县房地产市场集中于都江堰温江华阳龙泉驿四大板块。其中都江堰板块的综合自然条件最好，又是知名的旅游景点，旅游房产度假房产生活方式吸引了部分消费者。该板块距成都市区较远，虽有高速公路相连，但受交通成本的制约，消费者多为城市高收入者。温江华阳龙泉驿三板块距市区较近，仅分钟的车程。温江板块地处成都市西大门，城西上风上水自然环境条件最好，现有成都温江邛崃高速与成都相连，光华大道西延线温江段正在施工当中，目前大面积的房地产开发尚未形成，但诸多知名企业在此大面积圈地，未来的温江必将成为座美丽的居住新城。龙泉驿是成都市花果基地，现有成都渝重庆高速相连，目前有部分房地产项目正在兴建之中，总体规模较小档次较低，板块概念尚未形成。华阳是郊县板块中起步最早，发展最快城市配套相对完善的地区，政府的引导和媒体的炒作扩大了板块知名度，同期也出现了少数在当地具有定代表性的房地产项目，人南沿线的建成通车等利好因素吸引了第批到郊县购房的消费者，是目前郊县房产的热点地区。购房者选择郊县板块的理由及动机市内老年消费者和青年消费者是郊县市场的购房主力，其中又以前者为多。价格环境是影响他们置业的主要因素，购房动机以二次置业和投资为主。对于年轻消费者来讲，他们更是看重郊县板块的房价和发展潜力，既满足当前居住的要求同时也是种投资。成都购房者对运动与健康的认知程度成都人所喜欢的运动方式主要有保龄球网球羽毛球台球游泳健身操。另外，在中青年中，对篮球足球等运动方式热爱的消费者较多，但因受场地，时间运动伙伴等的限制，运动的机会较少。目前成都市民在运动健康方面年所支出的费用随着年龄段的增长而下降。青年中年老年三个群体的比例分别为左右左右左右。成都人对孩子教育的重视程度社会发展竞争的日益激烈，令父母对下代的教育越来越重视。成都市民家庭教育支出的比例逐步上升。市民在选择住房时更多地考虑了教育因素，高校名校周边以教育为买点的楼盘较多，反映了市场供需双方对教育日渐重视的发展趋势，教育在影响市民的购房决策因素中所占的分量不断增大。成都市购房者对精装房的认知程度从目前成都市房地产现状来看清水房占有绝对的比例，占有九成左右的市场份额，有少部分橱卫装和简装房项目，仅有极少部分为精装成品房。年以精装房推出市场的小户型项目，精装房的市场空间很大。本项目目标消费群体综合定位经对本项目潜在目标客户群体分析，在市场细分的基础上进行目标客户群体选择，对本项目目标消费群体定位为年龄以周岁消费者约占岁约占周岁以上的消费者约占。家庭构成青年夫妇约占三口之家约占三代同堂或老人约占。购房目的以居住为目的的消费者约占以置业投资和休闲居所为目的的消费者约占。消费者来源地域以市内消费者约占，市外消费者约占。消费者群体高新西区及市内工作的年轻白领约城市中等偏高收入者约占私营企业主高级商务人士大型企业高级管理者律师运动员影视歌星等城市高收入者约占产品主题定位产品主题定位项目品牌的运动内涵奥林匹克花园的宗旨是以连锁经营的模式实现房地产业与体育产业的有效嫁接以复合房地产的产业理论，整合各种业内外资源以全新的服务理念，满足以人为本的生活居家有效需求以超常规的策划思维实现项目定位与营运方式的创新启动新的市场热点以领先的技术手段，创造科学运动，健康生活的全新生活方式。人本主义的健康关怀奥林匹克生活的实质，是用奥林匹克文化的精神营造种积极向上乐观开朗的健康生活氛围。奥园的生活理念强调在运动中快乐，在运动中放松。享受和适宜快乐而舒心，是奥园生活氛围的最运动亮点。人们在运动中交流感情，在运动中释放烦恼消除疲惫缓解压力畅通心情。提出的种身心健康的生活方式。成都文化休闲现象成都是个温情的城市，个极具包容情怀的城市，自古以来也是个休闲的城市。成都人爱喝茶，无论亲朋好友还是生意伙伴，杯清茶即开始了龙门阵爱逛街，盐市口春熙路总是游人如织熙熙攘攘成都人爱玩麻将，每逢休假或逢年过节，茶馆河边公园里随处可见。喝茶逛商店打麻将便成为了成都人休闲方式的三大特色。地块的生态环境项目地块所属的温江区域，被评为了国家级生态示范区。其生态优越，地势平坦，为纯居住型生态社区的开发提供发良好的自然环境。大规模的花卉生产基地与生态绿化带营造的氛围，清新的空气与泥土的气息无不为自然生态居所创造了良好的开发题材。随年置信丽都花园区的亮相，其亩的生态公园引领了成都市住宅产业绿化浪潮。年置信芙蓉古城项目的成功和都江堰房产项目的异军突起，使买房先看环境便成为了成都居家消费的重要影响指标。产品档次定位本项目规模较大，且项目的运动题材对社会各阶层均具有广泛的吸引力。在可能的范围内，最大限度地吸引与消化市场购买力将是我们进行产品档次定位的主导思想。结合成都目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。置信芙蓉古城产品定位于中高档，并以古文二现金流出总投资三所得税前所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量